"Klaus Kragelund" <klauskvik@hotmail.com> skrev i en meddelelse
news:1169628599.166831.46760@m58g2000cwm.googlegroups.com...
Hej
Vi har et 4% 30 årigt obligations lån i huset på knap 2mill
Vi fik det i sin tid til kurs 98 - og nu er den nede i kurs 91.5. Så
jeg overvejer lidt at konvertere om til et 6% når den åbner. (så
får vi ca. høvlet 200k af lånet - dog til en højere rente)
Der er jo snak om en recession (direkte krise), så måske det kunne
være fornuftigt at gøre det
Men så tænkte jeg på:
Er det ikke korrekt at kursen ikke kan overstige 100. For så må en
konvertering til 5% 30årig, som nu ligger i kurs 99 jo være optimal.
Dvs hvis kursen falder har vi ikke tabt noget (fordi vi altid kan
konverte til 6% senere), men hvis kursen stiger (til 100), så kan vi
konvertere tilbage til 4% 30 årig
Er det fornuftigt?
mvh
Klaus
Jeg er ikke helt sikker på jeg forstår spørgsmålet - men det skal jo ikke
afholde mig fra at svare
Hvis renten skal falde fra i morgen (et eksempel) vil 6% ikke åbne
Du vil i stedet optage et 5% så tæt ved kurs 100 som muligt?
Hvis du optager et 5% i stedet for din 4%, så ødelægger du en pæn del af din
konverteringsmulighed ved senere rentestigninger.
Hvis du gør ovenstående og renten herefter falder, så kan du selvfølgelig
konvertere tilbage i et 4%
Scenariet er bare ikke rentabelt da du dels skal "spå" rigtigt om rentens
udvikling af flere omgange og samtidigt betale omkostninger ved hver
konvertering.
0,15% - 0,25% kursskæring + tinglysningsgebyr 1.400 kr. + lånesagsgebyr til
realkredit på 1.000 til 3.000 kr. (typisk) + lånesagsgebyr til banken som
ligeledes kan være 1.000 kr. eller mere.
Du har et "historisk" godt lån i dit 4%
Måden at konvertere på, er at gå fra fast til variabel og fra variabel til
fast
I øvrigt er afdragsfrie lån at foretrække (fast rente) hvis du satser på
konverterings muligheder, da disse har større kursfølsomhed
Jens