---

Hej !

Kan nogen forklare mig hvad et pantebrev er og hvad nytte det
er til i forbindelse med et huskøb.

I det her tilfælde er der pantebreve i huset som vi vist nok skal overtage.

Men hvorfor og hvad er formålet med pantebrev.


PS : Håber at min FUT virker men beklager på forhånd vis ikke.


Mvh. Allan

---

"Allan Møller" <nosmap> skrev i en meddelelse
news:42e93341$0$18646$14726298@news.sunsite.dk...
> Hej !
>
> Kan nogen forklare mig hvad et pantebrev er og hvad nytte det
> er til i forbindelse med et huskøb.
>
> I det her tilfælde er der pantebreve i huset som vi vist nok skal
> overtage.
>
> Men hvorfor og hvad er formålet med pantebrev.
>
>
> PS : Håber at min FUT virker men beklager på forhånd vis ikke.
>
>
> Mvh. Allan
>


I har forhåbentlig sat en advokat på at gennemgå handelen og alle papirer,
husk at ejendomsmægleren er betalt af sælger og udelukkende varetager dennes
interesser.

Et pantebrev er kort fortalt et værdipapir der er oprettet med sikkerhed i
huset, bruges normalt i forbindelse med financiering af lån som
kreditforening eller bank ikke må eller vil yde.

Der findes forskellige typer, ejerpantebreve bruges normalt som sikkerhed
for banklån.
Sælgerpantebreve har også sikkerhed i huset og sælges ofte til investorer
som går efter den høje rente på grund af at disse lån er de mest usikre af
huslånene.
Hvis der er sælgerpantebreve i huset har I mulighed for at købe dem hvis i
kan skaffe pengene i banken, det vil normalt give en meget lavere ydelse.

Her er en hjemmeside som forklarer noget om financiering

http://www.bygogbolig.dk/artikelvis.php?id=911&katid=53&temaid=53

og mere generelt om bolighandel

http://www.bygogbolig.dk/sektion.php?id=24&topmenu

Ordliste

http://www.risespar.dk/Udlaan/ordliste.htm

Hilsen Aksel

---

Aksel wrote:

[klip]

> Et pantebrev er kort fortalt et værdipapir der er oprettet med sikkerhed i
> huset, bruges normalt i forbindelse med financiering af lån som
> kreditforening eller bank ikke må eller vil yde.

Pantebreve bruges til al finansiering af køb af fast ejendom. Dvs., at
kreditforeningslånet også er sikret ved pantebrev, og at dette normalt
også overtages ved køb af fast ejendom.

/Rune Wold

---

Scripsit Rune Wold <uu@invalid.invalid>

> Dvs., at kreditforeningslånet også er sikret ved pantebrev, og at
> dette normalt også overtages ved køb af fast ejendom.

Normalt og normalt. Det er mit indtryk at det afhænger en del af både
renteudviklingen og ejendommens belåningshistorie om det bedst kan
betale sig for køber at overtage sælgers lån eller at lade sælger
indfri dem og optage nye i stedet.

--
Henning Makholm

---

Henning Makholm wrote:

[klip]

> Normalt og normalt.

Det er rigtigt, at køber selvfølgelig altid er fritstillet ved
overdragelsen, om han ønsker at omprioritere ejendommen, eller om
købesummen skal anvendes til indfri sælgers kreditforeningslån. Om den
sidste mulighed er den typiske, er jeg ikke sikker på. Det jeg mente med
normalt var, at når køber ønsker overtagelse af gælden, så vil det
normalt også ske. Det kunne være skrevet tydeligere.

/Rune Wold

---

Rune Wold wrote:

[klip]

> eller om købesummen skal anvendes til indfri sælgers
> kreditforeningslån.

Her skulle der selvfølgelig stå: "eller overtage den eksisterende gæld"



/Rune Wold

---

Rune Wold <uu@invalid.invalid> wrote:

> Det er rigtigt, at køber selvfølgelig altid er fritstillet ved
> overdragelsen, om han ønsker at omprioritere ejendommen, eller om
> købesummen skal anvendes til indfri sælgers kreditforeningslån.
> Om den sidste mulighed er den typiske, er jeg ikke sikker på.

OT for denne gruppe, men...

Mit gæt vil være, at sælgers realkreditlån bliver indfriet i noget nær
99 ud af 100 tilfælde. Ydelsen på et 30-årigt realkreditlån er lavere
end ydelsen på et 29 1/2-årigt ditto (hver krone tæller!), og som regel
har man kun et realkreditlån ved køb af en ejendom (det skulle være
underligt om den eksisterende realkreditbelåning lige præcis svarer til
80% af købsprisen for ejendommen).

--
Jesper Lund

---

Jesper Lund wrote:

[klip]

> (det skulle være underligt om den eksisterende realkreditbelåning
> lige præcis svarer til 80% af købsprisen for ejendommen).

Og vel umuligt, når priserne er stigende.

/Rune Wold

---

Rune Wold <uu@invalid.invalid> wrote:

>> (det skulle være underligt om den eksisterende realkreditbelåning
>> lige præcis svarer til 80% af købsprisen for ejendommen).
>
> Og vel umuligt, når priserne er stigende.

Netop. Men hvis der har været prisfald på ejendomme, kunne man
forestille sig den situation, at restgælden på den eksisterende
realkreditbelåning overstiger 80% af ejendommens aktuelle værdi. I så
fald kunne køber være interesseret i at overtage sælgers realkreditlån,
men spørgsmålet er om han får lov til det? Realkreditinstituttet skal
godkende gældsovertagelsen. I mit pantebrev står der eksempelvis
"XX-kredit forbeholder sig ubegrænset ret til at afslå bevilling af
gældsovertagelse".

--
Jesper Lund

---

Jesper Lund wrote:

[klip]

> I så fald kunne køber være interesseret i at overtage sælgers
> realkreditlån, men spørgsmålet er om han får lov til det?

Det var dette jeg mente med "normalt". I disse tilfælde godkender
kreditforeningerne nemlig normalt et debitorskifte, jf. min
pantundervisning og vistnok også min pantbog.

[klip]

> I mit pantebrev står der eksempelvis "XX-kredit forbeholder sig
> ubegrænset ret til at afslå bevilling af gældsovertagelse.

Er det et gammelt pantebrev? På JM's pantebrevsformular B
(kreditforeninger), er ejerskifte blot forfaldsgrund, hvorved TL § 39
ikke bliver relevant.

/Rune Wold

---

Rune Wold <uu@invalid.invalid> wrote:

>> I mit pantebrev står der eksempelvis "XX-kredit forbeholder sig
>> ubegrænset ret til at afslå bevilling af gældsovertagelse.
>
> Er det et gammelt pantebrev? På JM's pantebrevsformular B
> (kreditforeninger), er ejerskifte blot forfaldsgrund, hvorved TL
> § 39 ikke bliver relevant.

Nej, det er et 2 måneder gammelt lån i Nykredit Realkredit. Der er et
afsnit med overskriften "Gældsovertagelse ved ejerskifte", hvor der
står: "Nykredit kan efter ansøgning bevilge gældsovertagelse af lånet
til en ny ejer af den pantsatte ejendom, men Nykredit forbeholder sig
ubegrænset ret til at afslå bevilling af gældsovertagelse".

Mit forudgående realkreditlån (optaget i 2003) var i Realkredit Danmark.
Her var den tilsvarende formulering i pantebrevet: "RD kan ved
ejerskifte forlange lånet helt eller delvist indfriet. En ny ejer, der
har tinglyst endelig adkomst, kan søge om at indtræde som låntager i den
tidligere ejers sted. Ved vurdering af om gældsovertagelse skal
bevilges, lægger RD navnlig vægt på ejendommens værdi, erhververs
økonomiske forhold, erhververs overholdelse af eventuelle hidtige
økonomiske forpligtelser, herunder hvorvidt erhverver tidligere direkte
eller indirekte har påført RD tab. RD kan fastsætte de nærmere vilkår
for gældsovertagelse".

I begge pantebreve henvises desuden til punkt 9 i JM's
pantebrevsformular B.

--
Jesper Lund

---

In article <42ea7845$0$167$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk>, Jesper Lund wrote:
> OT for denne gruppe, men...
>
> Mit gæt vil være, at sælgers realkreditlån bliver indfriet i noget nær
> 99 ud af 100 tilfælde. Ydelsen på et 30-årigt realkreditlån er lavere
> end ydelsen på et 29 1/2-årigt ditto (hver krone tæller!), og som regel
> har man kun et realkreditlån ved køb af en ejendom (det skulle være
> underligt om den eksisterende realkreditbelåning lige præcis svarer til
> 80% af købsprisen for ejendommen).

Jeg overtog det gamle lån i min lejlighed, da det var hjemtaget under
et år forinden. Det var for 10 år siden da alle mente priserne var toppet.

Såfremt renten stiger, og huspriserne falder, så vil det ofte være
sådan at køber ønsker at overtage hele eller dele af det gamle lån
til den lavere rente som det var optaget under

---

Povl H. Pedersen <povlhp@acomputer.home.terminal.dk> wrote:

> Jeg overtog det gamle lån i min lejlighed, da det var hjemtaget
> under et år forinden. Det var for 10 år siden da alle mente
> priserne var toppet.

Mit estimat på 99 ud af 100 tilfælde gælder situationen i dag, ikke for
10 år siden (hvor det utvivlsomt var mere almindeligt end i dag at
overtage sælgers realkreditlån).

> Såfremt renten stiger, og huspriserne falder, så vil det ofte være
> sådan at køber ønsker at overtage hele eller dele af det gamle lån
> til den lavere rente som det var optaget under.

Hvis huspriserne er faldet så meget at restgælden udgør mere end 80% af
ejendommens værdi, tror jeg at realkreditinstituttet vil afvise
gældsovertagelse og forlange lånet indfriet.

Hvis renten er steget, kan køber som du skriver have en økonomisk
interesse i at overtage restgælden, specielt hvis det kan ske til kurs
pari. Men omvendt har sælger en økonomisk interesse i at indfri
restgælden til kurs under pari (ved at tilbagekøbe de obligationer, som
ligger til grund for realkreditlånet). Det kan man selvfølgelig aftale
sig ud af ved at regulere enten ejendommens salgspris eller
overtagelseskursen for gælden, men det er ofte langt nemmere at handle
ejendommen til "kontantpris" og lade sælger indfri sin eksisterende
belåning. Nemmere på den måde, at der er færre ting som kan give
anledning til tvister mellem køber og sælger.

--
Jesper Lund

---

Jesper Lund wrote:

[klip]

> Hvis huspriserne er faldet så meget at restgælden udgør mere end 80% af
> ejendommens værdi, tror jeg at realkreditinstituttet vil afvise
> gældsovertagelse og forlange lånet indfriet.

Spørgsmålet er, om de overhovedet må godkende overtagelsen, eftersom de
da i realiteten ville finansiere overdragelsen med mere end 80 %?

Den praktiske løsningen ville vel være, at lånet indfries indtil 80 % af
ejendommens aktuelle værdi?

/Rune Wold

---

Rune Wold <uu@invalid.invalid> wrote:

>> Hvis huspriserne er faldet så meget at restgælden udgør mere end
>> 80% af ejendommens værdi, tror jeg at realkreditinstituttet vil
>> afvise gældsovertagelse og forlange lånet indfriet.
>
> Spørgsmålet er, om de overhovedet må godkende overtagelsen,
> eftersom de da i realiteten ville finansiere overdragelsen med
> mere end 80 %?

Lånegrænsen på 80% gælder kun ved låneoptagelsen. Jeg har ikke kunnet
finde noget i realkreditloven om kontrol af ejendomsværdien ved
debitorskifte (debitorskifte omtales slet ikke, så vidt jeg kan se).
Derimod kræver loven at realkreditinstituttet ser på den aktuelle
ejendomsværdi hvis de bevilger afdragsfrihed på et allerede ydet lån,
jf. realkreditlovens §4, stk. 2.

Realkreditloven giver eksplicit mulighed for at overskride 80% grænsen,
hvis låneprovenuet bruges til at indfri eksisterende realkreditlån, jf.
§7 stk. 1 og 2 (omprioritering). Det er dog ikke det samme som at de vil
gøre det (f.eks. vil de utvivlsomt være mere villige til at yde et lån
baseret på en 4% obligation til kurs 98 end en 3% obligation til kurs
90, da obligationsrestgælden, og dermed den maksimale potentielle
hæftelse for debitor, er næsten 10% større i det sidste tilfælde.
Lånegrænserne beregnes ud fra kontantprovenuet af lånet).

I praksis tror jeg at realkreditinstituttet vil udnytte ejerskifte
situationen til at forlange indfrielse (helt eller delvist), da deres
pantesikkerhed er forringet i forhold til dengang de ydede lånet. Også
selvom det ikke kræves af dem efter lovgivningen.

> Den praktiske løsningen ville vel være, at lånet indfries indtil
> 80 % af ejendommens aktuelle værdi?

Ja, det kunne meget vel være det naturlige kompromis.
Realkreditinstituttet forlanger delvis indfrielse, så de har en passende
pantesikkerhed. Det har de i hvert fald ret til, jf. vilkårene i
pantebrevet.

Sidst, men ikke mindst, er denne diskussion noget teoretisk, da der
næppe sker ret mange debitorskifter i dag (hvis vi ser bort fra
ejerskiftelån, som optages af sælger).

--
Jesper Lund

---

Jesper Lund wrote:

[klip]

> Realkreditinstituttet forlanger delvis indfrielse, så de har en passende
> pantesikkerhed. Det har de i hvert fald ret til, jf. vilkårene i
> pantebrevet.

Jeg er sikker på, at bankerne mener, at deres pantesikkerhed er
forringet, men det er jo faktisk forkert, sålænge priserne ikke falder
så meget, at huset værdi hæfter for mere end 100%.

Det er derimod bankernes forventning til den fremtidige pantesikkerhed,
der forringes, og der skal jo historisk set ikke meget til, før bankerne
føler en "forringelse" på dette punkt.

Men ja, du har ret i, at det er en teoretisk diskussion med det
nuværende boligmarked. Og dog, hvem sagde IT-bobbel. ;->

/Rune Wold

---

Rune Wold <uu@invalid.invalid> wrote:

> Jeg er sikker på, at bankerne mener, at deres pantesikkerhed er
> forringet, men det er jo faktisk forkert, sålænge priserne ikke
> falder så meget, at huset værdi hæfter for mere end 100%.
>
> Det er derimod bankernes forventning til den fremtidige
> pantesikkerhed, der forringes, og der skal jo historisk set ikke
> meget til, før bankerne føler en "forringelse" på dette punkt.

Nu er jeg økonom, så jeg bruger pantesikkerheden i betydningen incl. en
buffer for fremtidige værdiforringelser. Hvis ejendommen falder 10% i
værdi, er realkreditlånet på oprindeligt 80% stadig fuldt pantesikret i
din (juridisk) forstand, men sandsynligheden for at det på et fremtidigt
tidspunkt ikke er det, er blevet større, da bufferen er mindre.
Realkreditlån løber i op til 30 år, og med muligheden for afdragsfrihed
fra ultimo 2003, har man ikke nødvendigvis en løbende nedbringelse af
gælden.

Lånegrænserne i realkreditloven afspejler også den logik. De afhænger af
ejendommens (pantets) type, og dermed usikkerheden om den fremtidige
værdi. Grænserne varierer går fra 40% (ubebyggede grunde) til 80% for
ejerboliger, beboelsesejendomme og ejendomme ejet af
andelsboligforeninger. Sommerhuse kan kun belånes med 60%, etc.

> Men ja, du har ret i, at det er en teoretisk diskussion med det
> nuværende boligmarked. Og dog, hvem sagde IT-bobbel. ;->

OT: ja, eller det danske boligmarked i 1980'erne, eller sågar visse
områder i Danmark i dag.

--
Jesper Lund

---

Jesper Lund wrote:

[klip]

> Lånegrænserne i realkreditloven afspejler også den logik.

Jeg havde ellers den opfattelse, at lånegrænserne ikke var fastsat af
hensyn til kreditinstituternes mulighed for at overskue den fremtidige
udvikling af deres pantesikkerhed, men snarere låntagernes mulighed for
at overskue den fremtidige udvikling mellem pantehæftelsens størrelse og
pantets værdi. Men det er måske også det, du mener?

/Rune Wold

---

Rune Wold <uu@invalid.invalid> wrote:

>> Lånegrænserne i realkreditloven afspejler også den logik.
>
> Jeg havde ellers den opfattelse, at lånegrænserne ikke var
> fastsat af hensyn til kreditinstituternes mulighed for at
> overskue den fremtidige udvikling af deres pantesikkerhed, men
> snarere låntagernes mulighed for at overskue den fremtidige
> udvikling mellem pantehæftelsens størrelse og pantets værdi. Men
> det er måske også det, du mener?

Nej, faktisk ikke. Jeg har ikke læst bemærkninger til realkreditloven,
men ud fra mit kendskab til den historiske udvikling i sektoren siden
1850, vil jeg mene at lånegrænserne er fastsat ud fra et politisk ønske
om at realkreditobligationer af investorerne skal betragtes som "sikre",
nærmest på linie med statsobligationer. Sikkerhed for investorerne
kræver entydig pantesikkerhed (her er det danske system meget mere
effektivt end f.eks. det amerikanske), solidarisk hæftelse blandt
debitorerne (som var almindeligt indtil for nogle få år siden),
indbetaling til seriefondsreserver ved optageslse af lånet (som ikke
bruges mere), og at der ved ydelse af lånet er en betydelig buffer
mellem lånets størrelse og værdien af pantet. Pga. uopsigeligheden fra
kreditors siden, skal størrelsen af denne buffer desuden være fastsat ud
fra usikkerheden om den fremtidige værdi af pantet, dvs. jo mere
usikkert denne værdi er, jo lavere skal lånegrænsen være.

--
Jesper Lund

---

Scripsit "Jesper Lund" <jelu@despammed.com>

> Realkreditlån løber i op til 30 år, og med muligheden for afdragsfrihed
> fra ultimo 2003, har man ikke nødvendigvis en løbende nedbringelse af
> gælden.

Bliver de afdragsfrie lån egentlig ydet i samme obligationsserier som
almindelige annuitetslån?

--
Henning Makholm

---

"Henning Makholm" <henning@makholm.net> skrev i en meddelelse
news:87d5p0ccp5.fsf@sokrates.aamosevej.makholm.net...

> Bliver de afdragsfrie lån egentlig ydet i samme obligationsserier som
> almindelige annuitetslån?

Nej - der er tale om forskellige serier.


---
Jesper

---

Rune Wold <uu@invalid.invalid> wrote:

> Jeg er sikker på, at bankerne mener, at deres pantesikkerhed er
> forringet, men det er jo faktisk forkert, sålænge priserne ikke
> falder så meget, at huset værdi hæfter for mere end 100%.
>
> Det er derimod bankernes forventning til den fremtidige
> pantesikkerhed, der forringes, og der skal jo historisk set ikke
> meget til, før bankerne føler en "forringelse" på dette punkt.

Nu skrev du "banker" i en tråd, der ellers primært handler om
realkreditbelåning, så med risiko for at blive OT i dk.videnskab.jura,
vil jeg lige tilføje at der en væsentlig forskel på banklån og
realkreditlån. Sidstnævnte er uopsigelige fra kreditors side i op til 30
år, sålænge debitor betaler ydelserne. Det er f.eks. ikke muligt at
opsige lånet med henvisning til at værdien af pantet nu er meget tæt på
restgælden, el.lign. Realkreditinstituttet kan højst nægte at give
afdragsfrihed på det grundlag. Banklån er ydet på mindre restriktive
vilkår for kreditor, og der er en videre adgang til at kræve lånet
indfriet eller forhøje renten på lånet.

--
Jesper Lund

---

Jesper Lund wrote:

[klip]

> Banklån er ydet på mindre restriktive vilkår for kreditor, og der er
> en videre adgang til at kræve lånet indfriet eller forhøje renten på
> lånet.

Selvfølgelig kun under den forudsætning, at disse vilkår er en del af
kontrakten om lånet. Dvs., det skal være aftalt i hvert enkelt
låneforhold, hvilket det vel for det meste også er på grund af bankernes
forhandlingsstyrke overfor kunderne.

/Rune Wold

>

---

Scripsit "Jesper Lund" <jelu@despammed.com>

> Mit estimat på 99 ud af 100 tilfælde gælder situationen i dag, ikke for
> 10 år siden (hvor det utvivlsomt var mere almindeligt end i dag at
> overtage sælgers realkreditlån).

Det har nok også noget at gøre med at der i dag er flere forskellige
slags lån at vælge mellem. For 10 år siden var det mere almindeligt
end i dag at køber alligevel ville optage et lån af samme slags som
sælger havde i forvejen (nemlig et langt fastforrentet obligationslån
med fast ydelse i hele løbetiden). Hvis det gamle lån var forholdsvis
nyoptaget og køber alligevel havde råd til en smule større opsparing i
friværdien end, kunne det være fordelagtigt at spare indfrielses- og
stiftelsesomkostninger og slå halv skade om gevinsten.

I dag får man som køber valget mellem et dusin forskellige lånformer,
og det er mindre sædvanligt at det man vil have er det samme som det
lån der er der i forvejen.

--
Henning Makholm

---

Scripsit "Allan Møller" <nosmap>

> Kan nogen forklare mig hvad et pantebrev er og hvad nytte det
> er til i forbindelse med et huskøb.

Aksels og Runes svar er korrekte nok, men jeg prøver lige en
simplificeret forklaring på et mere elementært plan:

Når man køber et hus, er man nødt til at låne nogen af pengene til
prisen, fordi de færreste lige har 2 millioner at købe huset kontant
for. Så skal man finde nogen der vil låne en de penge man ikke selv
har, og det kan i praksis kun lade sig gøre hvis man lover dem at de
får lov til at sætte huset på tvangsauktion hvis man ikke betaler
lånet tilbage til tiden.

Løftet om at måtte sætte huset på tvangsauktion kaldes at långiver
"får pant" i huset. Det underskrevne papir hvor løftet står (sammen
med en nøjere beskrivelse af det lån man skal betale tilbage for at
undgå at det træder i kraft), er et "pantebrev".

Byretten fører et offentligt register over alle pantebreve, og når
pantebrevet er blevet registreret der ("tinglyst"), gælder retten til
at sætte huset på tvangsauktion også selv om det i mellemtiden er
blevet solgt til en anden end ham der i første omgang lånte pengene.

Den nye køber er altså nødt til at fortsætte med at betale ydelserne
på den tidligere ejers lån for at undgå at huset bliver sat på
tvangsauktion for at betale den tidligere ejers gæld. Til gengæld får
han så en rabat i den aftalte pris der svarer til restgælden på det
lån han bliver nødt til at overtage ansvaret for.

Alternativt kan man aftale med sælger at han skal indfri sine lån og
få pantebrevne aflyst så snart han har modtaget salgsprisen, så man
ikke har dem hængende over hovedet.

--
Henning Makholm

---

> Aksels og Runes svar er korrekte nok, men jeg prøver lige en
> simplificeret forklaring på et mere elementært plan:

Mange tak - det forstod jeg.

Mvh. Allan

---

Henning Makholm wrote:

[klip]

> Løftet om at måtte sætte huset på tvangsauktion kaldes at långiver
> "får pant" i huset.

Det er vist rigtigt, at det i folkemunde hedder "får pant" i huset, men
det er ikke korrekt juridisk sprogbrug. Den korrekte juridiske term er
"får panteret" i huset. Pantet *er* derimod huset. Nu vil mange måske
mene, at dette er flueknepperi, men dog ikke mere, end at visse
professorer på privatret i Århus fratrækker 1 point fra
eksamenskarakteren, hvis denne fejl optræder i besvarelsen.

/Rune Wold

---

Scripsit Rune Wold <uu@invalid.invalid>

> Nu vil mange måske mene, at dette er flueknepperi, men dog ikke
> mere, end at visse professorer på privatret i Århus fratrækker 1
> point fra eksamenskarakteren, hvis denne fejl optræder i
> besvarelsen.

Så må vi sandelig håbe at Allan ikke er ved at forberede sig til at gå
til eksamen hos en af disse professorer.

--
Henning Makholm

---

Henning Makholm wrote:

[klip]

> Så må vi sandelig håbe at Allan ikke er ved at forberede sig til at gå
> til eksamen hos en af disse professorer.

Det er han forhåbentlig ikke. Ellers ser det vist sort ud, hvis han er
nødsaget til at spørge i dk.v.j for at følge med i pantundervisningen LOL

/Rune Wold