---

Hej Allesammen

Jeg står og overvejer at købe hus eller lejlighed her til sommer. Men jeg er
kommet lidt i tvivl om det kunne ske at huspriserne begynder at falde på det
tidspunkt, eller stige mindre end inflationen.

Er der nogen mulighed for at dette kunne ske eller kan jeg uden nogen tvivl
købe?

M.V.H
Jimmi W.

---

Den 17-03-05 21.58 skrev Jimmi W. følgende:

> Jeg står og overvejer at købe hus eller lejlighed her til sommer. Men jeg er
> kommet lidt i tvivl om det kunne ske at huspriserne begynder at falde på det
> tidspunkt, eller stige mindre end inflationen.

Mon ikke den mulighed er meget sandsynlig. Huspriserne er de seneste år
steget betydeligt mere end den almindelige inflation. Den slags er set
tidligere, og hver gang er det endt med, at huspriserne er raslet ned,
så de falder til under det, som de ville være steget til, hvis de bare
havde fulgt inflationen.

Efter nogle år er de så atter kommet på højde med inflationen, og efter
endnu nogle år er de steget til mere, end de ville være steget til, hvis
de havde fulgt inflationen.

Jeg tvivler stærkt på, at det skulle have ændret sig i forbindelse med
den nuværende stigning. Tværtimod er der lagt i kakkelovnen til større
fald end de andre gange (der var krak både i 80'erne og i starten af
90'erne), eftersom priserne er steget betydeligt meget mere end
inflationen denne gang. Sikkert på grund af såvel lavere renter som
længerevarende lån og mere "fordelagtige" lånebetingelser.

Så vidt jeg husker, var forskellen på husprisernes stigning og
inflationen omkring 25 procent i starten af 90'erne, mens den nu vist er
over 50 procent.

> Er der nogen mulighed for at dette kunne ske eller kan jeg uden nogen tvivl
> købe?

At købe nu er ikke ensbetydende med ruin. Det afhænger helt af dine
fremtidsplaner (og at der ikke kommer noget i vejen for dem). Hvis du
har tænkt dig at blive boende i huset/lejligheden i 20 eller 30 år, og
hvis du optager et fastforrentet lån, så er der ikke så meget at betænke
sig på. Hvis du tager flexlån, og du har tænkt dig at blive boende i
mindre end 10 år, så har du problemer, hvis bunden ryger ud af markedet.

Skilsmisse, dødsfald eller arbejdsløshed kan desuden få stor betydning,
uanset om du du vil bo længe eller kort tid i boligen.

Og nej, jeg er ikke bare en gammel pessimist, jeg husker blot særdeles
tydeligt problemerne ved de tidligere prisfald, hvor mange mennesker i
bogstaveligste forstand måtte gå fra hus og hjem med en kæmpegæld.

--
Mvh. Kim Ludvigsen
Få hjælp til at fjerne spyware og undgå at få mere af skidtet ind på
computeren
http://kimludvigsen.dk

---

Kim Ludvigsen wrote:

> Mon ikke den mulighed er meget sandsynlig. Huspriserne er de seneste år
> steget betydeligt mere end den almindelige inflation. Den slags er set
> tidligere, og hver gang er det endt med, at huspriserne er raslet ned,
> så de falder til under det, som de ville være steget til, hvis de bare
> havde fulgt inflationen.

Arh, det passer vist ikke helt når du siger "hver gang". Det er vist
snarere undtagelsen end reglen, men det kommer bl.a. an på om man ser på
et specielt område eller generelt. Og det kommer selvfølgelig an på
hvordan man afgrænser sin undersøgelsesperiode.

> Jeg tvivler stærkt på, at det skulle have ændret sig i forbindelse med
> den nuværende stigning. Tværtimod er der lagt i kakkelovnen til større
> fald end de andre gange (der var krak både i 80'erne og i starten af
> 90'erne),

"Krak" forekommer som et stort ord i den sammenhæng. Hang begge de
omtalte prislejeændringer ikke sammen med lovindgreb?

Det der kommer tættest på at berettige betegnelsen "krak" må være
udviklingen efter kartoffelkuren i 1986. I starten af 90erne husker jeg
ikke nogle større ændringer.

> eftersom priserne er steget betydeligt meget mere end
> inflationen denne gang. Sikkert på grund af såvel lavere renter som
> længerevarende lån og mere "fordelagtige" lånebetingelser.

Og alt mulig andet.

> Så vidt jeg husker, var forskellen på husprisernes stigning og
> inflationen omkring 25 procent i starten af 90'erne, mens den nu vist er
> over 50 procent.

Uha, ja. Vi skal op omkring 800 % - inflationen er omkring 1,2 % og
huspriserne stiger 9-10 %

David

---

Den 18-03-05 11.05 skrev David T. Metz følgende:
> Kim Ludvigsen wrote:
>
>> set tidligere, og hver gang er det endt med, at huspriserne er raslet
>> ned, så de falder til under det, som de ville være steget til, hvis de
>> bare havde fulgt inflationen.
>
> Arh, det passer vist ikke helt når du siger "hver gang". Det er vist
> snarere undtagelsen end reglen, men det kommer bl.a. an på om man ser på
> et specielt område eller generelt. Og det kommer selvfølgelig an på
> hvordan man afgrænser sin undersøgelsesperiode.

Ok, jeg tænker udelukkende på den nyere tid.

>> (der var krak både i 80'erne og i starten af 90'erne),
>
> "Krak" forekommer som et stort ord i den sammenhæng. Hang begge de
> omtalte prislejeændringer ikke sammen med lovindgreb?
>
> Det der kommer tættest på at berettige betegnelsen "krak" må være
> udviklingen efter kartoffelkuren i 1986. I starten af 90erne husker jeg
> ikke nogle større ændringer.

Jeg husker ikke, om der var ingreb ved begge krak - jeg mener, det er en
korrekt betegnelse, når priserne falder så meget, at mange mennesker må
sælge med tab, og når tvangsauktionerne florerer. I 86 var der, som du
nævner, kartoffelkuren. Jeg husker ikke omstændighederne i 92/93, udover
at det var efter, vi stemte nej til EU. Min lejlighed faldt cirka 25
procent i handelsværdi ved det krak, og det var vist meget normalt med
et fald i den størrelse.

>> Så vidt jeg husker, var forskellen på husprisernes stigning og
>> inflationen omkring 25 procent i starten af 90'erne, mens den nu vist
>> er over 50 procent.
>
> Uha, ja. Vi skal op omkring 800 % - inflationen er omkring 1,2 % og
> huspriserne stiger 9-10 %

Nej, det er udregnet efter værdien på boligen nu, kontra hvad den ville
have været, hvis den havde fulgt inflationen.

--
Mvh. Kim Ludvigsen
Optag musik, brænd dine egne opsamlings-cd'er, og afspil musik med det
gratis program iTunes
http://kimludvigsen.dk

---

Kim Ludvigsen wrote:

> Jeg husker ikke, om der var ingreb ved begge krak - jeg mener, det er en
> korrekt betegnelse, når priserne falder så meget, at mange mennesker må
> sælge med tab, og når tvangsauktionerne florerer. I 86 var der, som du
> nævner, kartoffelkuren. Jeg husker ikke omstændighederne i 92/93, udover
> at det var efter, vi stemte nej til EU. Min lejlighed faldt cirka 25
> procent i handelsværdi ved det krak, og det var vist meget normalt med
> et fald i den størrelse.

Nu har statistikbanken desværre ikke tal fra før 1992, men fra 1992 til
1993 faldt prisen på ejerlejligheder 4,1 %. Til gengæld lå de allerede
året efter 4,3 % over 92-niveauet.

Nu du siger det, var der vist noget om at der var en
vi-får-ikke-Euro-forskrækkelse. Som jeg husker det betød det primært en
opbremsning i antallet af handler (tallene er desværre ikke frit
tilgængelige) ind til det nationale kompromis blev lanceret. Det betyder
selvfølgelig en faldende gennemsnitspris.

Hvis vi antager at det fald du taler om primært skete fra 1991-1992
(uvist af hvilken årsag) og det var på ca 25 % så var prisen først
retableret i 1996/97 - altså efter 5-6 år.

>>Uha, ja. Vi skal op omkring 800 % - inflationen er omkring 1,2 % og
>>huspriserne stiger 9-10 %
>
>
> Nej, det er udregnet efter værdien på boligen nu, kontra hvad den ville
> have været, hvis den havde fulgt inflationen.

O.k. - det giver så over det sidste år en forskel på ca.
(1,095-1,012)/1,012 = 8,2 %. Jeg er vist ikke helt med på hvor du får de
50 % fra. Det må være over en årrække (5-6 år).

David

---

Den 18-03-05 13.24 skrev David T. Metz følgende:
> Kim Ludvigsen wrote:

>> Nej, det er udregnet efter værdien på boligen nu, kontra hvad den
>> ville have været, hvis den havde fulgt inflationen.
>
> O.k. - det giver så over det sidste år en forskel på ca.
> (1,095-1,012)/1,012 = 8,2 %. Jeg er vist ikke helt med på hvor du får de
> 50 % fra. Det må være over en årrække (5-6 år).

Det er over en årrække. I den artikel i Berlingske Tidende, som jeg
henviser til i svaret til "jo", fremgik det, at forskellen var cirka 40
procent. Jeg har så forsøgt at fremskrive det tal til i dag. De
tilsvarende stigninger op til 1986 og 1992 var, så vidt jeg husker, på
under 25 procent. Der er altså virkelig lagt i kakkelovnen, hvis vi får
et boligkrak i løbet af de kommende år.

--
Mvh. Kim Ludvigsen
Økonom Steffen Møller giver et bud på, hvordan internettet vil påvirke
forbrugernes valgmuligheder
http://kimludvigsen.dk

---

Det kan man vist ikke spå om
Mange experter har spået faldende priser og stigende renter i årevis.
I 1995 anbefalede en ejendomsmægler mig at sælge min bolig for nu var den
steget 2 år i træk.
Boliger er efter min vurdering ikke dyre.
En 3vær her på frederiksberg koster 10000 kr netto eller lign og det er
næppe dyrt for et par svarende til 5000 for hver eller måske nogenlunde
1/3
af deres udbetalte løn. Et hus er for de mere velstillede og en pris på
15000 netto eller igen måske 7500 kr for hver eller svarende til 1/3 - 2/5
af deres udbetalte løn mener jeg ikke er dyrt. Det er først dyrt når det
er
almindeligt at det er over 50% af deres udbetalte løn der går til husleje
vel at mærke flexlån, der bliver det ordinære inden for få år, ja det tør
jeg gerne spå om.

For 20 år siden rynkede man på næsen af 30 års fastforrentede lån, som en
nødløsning, År efter var det normen. i 1997 kom flexlån hvor man også
rynkede på næsen. Idag anvendes de af ca 50%. Nu rynker man på næsen af
afdragsfrihed, de bliver snart normen.
Så en husleje på 10000 kr/mdr for et hus afdragsfrit er næppe dyrt.

Men om priserne stiger mere end inflationen er udfra den vurderring mere
sandsynlig end usandsynlig. Huspriser har fulgt inflationen set over de
seneste 25 år og ikke steget mere end inflationen, men naturligvis markant
mere set over de seneste 10 år.

Men din vurdering skal afhænge af hvor i landet du køber.
Men om priserne vender lige til sommer er langt mere usandsynlig eller
sandsynlig, hvorfor lige til sommer, det kan lige så godt være om 3 somre
eller 5 somre eller aldrig. Jeg har ikke den mening at det er et
tidsspørgsmål hvornår renterne stiger. De behøver nemlig slet ikke at
stige.
Den lange rente har i århundrede været 4-5%, set bort fra 70erne, 80erne
og
s90erne, men ikke de foregående 2-300 år. Set bort fra dette udsving for
20
år siden er renten stabil 4-5% for den lange rente. Men nyuddannede tror
at
70erne gentager og det kun er et spørgsmål om tid, da deres lærebøger er
fra
70erne, 80erne og 90erne.
En rente på 4-5% og en inflation der er mindre er det almindelige set
historisk, men undtagelsen var for 10-30 år siden, det husker vi
stadigvæk,
men derfor behøver det ikke at gentage sig. dengang var begrundelsen for
inflation at olien steg, Idag mener man at olien virker deflationært, så
hvad der er rigtigt eller ej afhænger af stemning og ikke facts om
fremtidens udvikling, den kan man ikke sige meget om.


PH






"Jimmi W." <jimmi1311@"fjern dette"tele2adsl.dk> skrev i en meddelelse
news:acm_d.1680$su7.1158@news.get2net.dk...
> Hej Allesammen
>
> Jeg står og overvejer at købe hus eller lejlighed her til sommer. Men
jeg
> er kommet lidt i tvivl om det kunne ske at huspriserne begynder at falde
> på det tidspunkt, eller stige mindre end inflationen.
>
> Er der nogen mulighed for at dette kunne ske eller kan jeg uden nogen
> tvivl købe?
>
> M.V.H
> Jimmi W.
>


--
Jeg beskyttes af den gratis SPAMfighter til privatbrugere.
Den har indtil videre sparet mig for at få 2740 spam-mails.
Betalende brugere får ikke denne besked i deres e-mails.
Hent den gratis her: www.spamfighter.dk

---

Den 18-03-05 00.08 skrev jo følgende:

> Det kan man vist ikke spå om
> Mange experter har spået faldende priser og stigende renter i årevis.

Det skal såmænd nok komme.

> I 1995 anbefalede en ejendomsmægler mig at sælge min bolig for nu var den
> steget 2 år i træk.

En noget speciel ejendomsmægler eller en meget speciel bolig. I 1995
havde vi stadig efterveer efter det seneste boligkrak, og priserne var
endnu ikke nået op på niveauet før krakket.

> Boliger er efter min vurdering ikke dyre.

Boligerne er meget dyre - men billige at sidde i. Og det er ikke en
selvmodsigelse.

> For 20 år siden rynkede man på næsen af 30 års fastforrentede lån, som en
> nødløsning, År efter var det normen. i 1997 kom flexlån hvor man også
> rynkede på næsen. Idag anvendes de af ca 50%. Nu rynker man på næsen af
> afdragsfrihed, de bliver snart normen.

Fordi, det er normen, er desværre ikke ensbetydende med, at det er
risikofrit. Tværtimod!

Det er blandt andet de mange nye tiltag, der startede med de 30-årige
lån for cirka 15 år siden, og som siden er blevet fulgt op med flexlån
og afdragsfrie lån, som sammen med en rekordlav rente har bevirket, at
priserne er steget med raketfart, mens nettohuslejen har ligget
nogenlunde stabilt. Det betyder, at man giver stort set det samme i
"husleje" i dag som for 10-20 år siden, men gælden er betydelig større.

Som et eksempel kostede min lejlighed i 1988 650.000 kroner, og jeg
betalte omkring 5.000 kroner om måneden netto. I dag ligger salgsprisen
på omkring 2 millioner kroner, og med et F1 afdragsfrit lån vil huslejen
ligge på cirka 5.900 kroner om måneden netto.

Der er hele to farlige faktorer:
Faldende huspriser, der hovedsageligt får betydning for dem der skal
sælge boligen. Hvad enten salget er frivilligt eller tvunget af
omstændigheder som skilsmisse, dødsfald eller arbejdsløshed.

En stigende rente, der vil betyde, at rigtig mange flex-lånere ikke
længere har råd til at blive boende i deres bolig. De risikerer at blive
tvunget til at sælge, og da en rentestigning samtidig betyder faldende
priser, risikerer det at blive et salg med tab.

> Så en husleje på 10000 kr/mdr for et hus afdragsfrit er næppe dyrt.

Men stiger renten blot nogle få procentpoint, kan huslejen pludselig
vise sig at være på 13.000 kroner om måneden. Vi skal ikke mere end et
par år tilbage for at se en hurtig rentestigning på nogle få
procentpoint. Så selv hvis vi ikke sniger os op på 2-cifrede rentesatser
som for 15-20 år siden, kan det blive rigtigt slemt for mange mennesker.

> Men om priserne stiger mere end inflationen er udfra den vurderring mere
> sandsynlig end usandsynlig. Huspriser har fulgt inflationen set over de
> seneste 25 år og ikke steget mere end inflationen, men naturligvis markant
> mere set over de seneste 10 år.

Undervejs har der været nogle store udsving. Jeg er sikker på, at vi vil
se en korrektion, der vil få huspriserne ned på det, som de skulle have
ligget på, hvis de havde fulgt inflationen. Vi taler her om en
korrektion på over 50 procent, hvis jeg ikke husker helt galt.

> tidsspørgsmål hvornår renterne stiger. De behøver nemlig slet ikke at
> stige.

Det er meget naivt at satse på det. Og det er ikke kun i 70'erne,
80'erne og 90'erne, vi har set højere renter end i dag. Renten er i
øjeblikket på det laveste niveau i 70 år.


> Men nyuddannede tror at 70erne gentager og det kun er et spørgsmål om tid,
> da deres lærebøger er fra 70erne, 80erne og 90erne.

Sjovt nok, havde jeg forestillet mig, at det ville være de nyuddannede,
der ville tro, at træerne vokser ind i himlen. Men ok, jeg har ikke
meget tjek på hvad de nyuddannede lærer.

--
Mvh. Kim Ludvigsen
Få en lille, praktisk og helt gratis lommeregner i proceslinjen
http://kimludvigsen.dk

---

n vist ikke spå om
>> Mange experter har spået faldende priser og stigende renter i årevis.
>
> Det skal såmænd nok komme.

Jeg synes det er meget naivt at følge flertallet og trenden. Jeg ved godt at
trenden og stemningen og flertallet af expertudtalelser er til stigende
renter, faldende priser i en nær fremtid. Men modefænomener plejer at ophøre
og jeg mener der er gået inflation i at advare om boligbobler. Det har man
advaret om i 5-6-7 år.
Men om en pris på en lejlighed koster 1 mio eller 3 mio er noget rent
subjektivt om men synes det er dyrt.

Jeg mener først det er dyrt og det er dyrt at sidde i et hus og men detmener
jeg fra 50% af ens nettoindkomst, men også dette kan være fejlagtigt, men
jeg anser det ikke for dyrt at skulle sidde for 30% af ens nettoindkomst til
husleje, dvs et par i en 3-4 vær den anvender 10-12000 kr netto med de nye
lånertyper.

Du advarer mod risiko med flexlån; den er klar nok og svarer til
expertudtalelser. Omvendt er det sygt at smide penge ud på fastforrentede
lån, der fås fra 3-5%, hvis ellers 5%2038 er under kurs 100. Sidst vat 3%
også lige under 100 (10år).

> Boligerne er meget dyre - men billige at sidde i. Og det er ikke en
> selvmodsigelse.

Nej det er ikke en selvmodsigelse. Men det er stadigvæk hjernen der har
svært ved at vænne sig til at 2 mio for en 3vær er dyrt. Om 3 år siger man
måske (nå det var da billigt). Det er noget rent subjektivt om 2 mio er dyrt
for en lejlighed, eller et modefænomen. Jeg forholder mig ikke til prisen
men til huslejen og historisk set er det ikke dyrt idag, jo priserne bo
boliger bliver ved med at stige, men det gør inflation og løn også.
Boliger kan kun stige, ligesom aktier og obligationer, men naturligvis set
over mange år, der kan sagtens komme en bølge på et tidspunkt med fald med
baggrund i stigende arbejdsløshed elelr lign.

>
>> For 20 år siden rynkede man på næsen af 30 års fastforrentede lån, som en
>> nødløsning, År efter var det normen. i 1997 kom flexlån hvor man også
>> rynkede på næsen. Idag anvendes de af ca 50%. Nu rynker man på næsen af
>> afdragsfrihed, de bliver snart normen.
>
> Fordi, det er normen, er desværre ikke ensbetydende med, at det er
> risikofrit. Tværtimod!

Enig, Det er blot mere sandsynligt end usandsynligt at nye tiltag bliver
normen.
Det behøver ikke at gentage sig at afdragfrie lån bliver mere normen, men
tidligere tiltag er blevet norm.


> Som et eksempel kostede min lejlighed i 1988 650.000 kroner, og jeg
> betalte omkring 5.000 kroner om måneden netto. I dag ligger salgsprisen på
> omkring 2 millioner kroner, og med et F1 afdragsfrit lån vil huslejen
> ligge på cirka 5.900 kroner om måneden netto.

Dit eksempel forklarer med tal hvad jeg mener, at det ikke er blevet dyrere.
Selvom renten skulle stige behøver det ikke at betyde noget særligt,
Jeg selv har en husleje på 5700/netto/mdr/afdragsfrit/f1, men terminen er
7500/brutto/kvartal, dvs 2500 brutto/mdr eller 1700 netto/mdr. Skulle renten
fordobles stiger terminen altså med 1700/mdr eller den samlede husleje fra
5700 til 7400 kr. Det er til at leve med.

>
> En stigende rente, der vil betyde, at rigtig mange flex-lånere ikke
> længere har råd til at blive boende i deres bolig. De risikerer at blive
> tvunget til at sælge, og da en rentestigning samtidig betyder faldende
> priser, risikerer det at blive et salg med tab.
>
>> Så en husleje på 10000 kr/mdr for et hus afdragsfrit er næppe dyrt.
>
> Men stiger renten blot nogle få procentpoint, kan huslejen pludselig vise
> sig at være på 13.000 kroner om måneden. Vi skal ikke mere end et par år
> tilbage for at se en hurtig rentestigning på nogle få procentpoint. Så
> selv hvis vi ikke sniger os op på 2-cifrede rentesatser som for 15-20 år
> siden, kan det blive rigtigt slemt for mange mennesker.
>
> Undervejs har der været nogle store udsving. Jeg er sikker på, at vi vil
> se en korrektion, der vil få huspriserne ned på det, som de skulle have
> ligget på, hvis de havde fulgt inflationen. Vi taler her om en korrektion
> på over 50 procent, hvis jeg ikke husker helt galt.
>
Dine mavefornemmelser siger intet om markedet. Hvad du er sikker på er ren
fiktion.
Prøv at skrive dine mavefornemmelser ned med tekst og dato og se om det
passer som tiden går.
Det gør de ikke, for verden er anderledes end ens personlige fornemmelser.
De gælder også alle andre og mig selv.


> Sjovt nok, havde jeg forestillet mig, at det ville være de nyuddannede,
> der ville tro, at træerne vokser ind i himlen. Men ok, jeg har ikke meget
> tjek på hvad de nyuddannede lærer.
>

Ny nyuddannede er dem du hører i TV (fortolker jeg), og de er alle enige i
det store hele om kommende rentestigninger og husfald inden for en kort
årrække. det er derfor jeg er ret sikker på at det ikke sker, for denne
pessimisme er derfor allerede indregnet i priserne. Ligesom hvis flertallet
mener at obligationer falder er det et godt kriterie for at der snart sker
stigninger i obligationerne, for så er fald indregnet i kursen.

Jeg påstår faktisk at hvis der er et flertal, så er sansynligheden for det
modsatte mere sandsynligt. Hvis der er et flertal om stigninger i KFX, så er
det fordi DER ER købt ind og derfor har køberne allerede været der. Og
overført, at hvis der er stemning for obligationsfald, så er der fordi DER
ER SOLGT. Så hvis der er flertal om højere rente er dette allerede
indregning i kursen og sælgerne HAR været der. Som hovedregel mener jeg
derfor at hvis der er et modefænomen er det kun et tidsspørgsmål inden det
ophører, herunder stigende renter, faldene priser på boliger, som experter
mener. Men det skal de jo sige og har altid sagt. Jeg kan ikke huske at
nogen har sagt, Nu stiger priserne for 5-6-7-8 år siden. Selv dengang
advarede man mod faldende priser.

PH




> --
> Mvh. Kim Ludvigsen
> Få en lille, praktisk og helt gratis lommeregner i proceslinjen
> http://kimludvigsen.dk

---

Den 18-03-05 11.17 skrev jo følgende:

>>>Mange experter har spået faldende priser og stigende renter i årevis.
>>Det skal såmænd nok komme.
> Jeg synes det er meget naivt at følge flertallet og trenden.

Hvad betragter du som flertal og trend? Eksperterne der advarer, eller
huskøberne der betaler højere og højere priser. Det lyder, som om du
sammenblander betragtninger om aktiehandel med hushandel.

> Jeg ved godt at
> trenden og stemningen og flertallet af expertudtalelser er til stigende
> renter, faldende priser i en nær fremtid. Men modefænomener plejer at ophøre
> og jeg mener der er gået inflation i at advare om boligbobler. Det har man
> advaret om i 5-6-7 år.

Ja, men der er hele tiden kommet nye tiltag, der har udskudt en
korrektion i markedet. Samtidig har den internationale krise også
udskudt en rentestigning. Jeg går ud fra, at du har lagt mærke til, at
renten i USA er steget jævnt i det seneste par år?

> Jeg mener først det er dyrt og det er dyrt at sidde i et hus og men detmener
> jeg fra 50% af ens nettoindkomst, men også dette kan være fejlagtigt, men
> jeg anser det ikke for dyrt at skulle sidde for 30% af ens nettoindkomst til
> husleje, dvs et par i en 3-4 vær den anvender 10-12000 kr netto med de nye
> lånertyper.

Det er egentlig irrelevant, hvad du og jeg mener er en dyr husleje. Folk
har det med at sætte sig for en pris, der svarer til deres løn. De har
måske fint råd til at bo i boligen ved uændrede forhold, men de har ikke
råderum nok til at betale 3.000 kroner ekstra om måneden, hvis renten
stiger nogle få procentpoint. Og de har slet ikke råd til at betale,
hvis renten stiger med mere end det.

> Dit eksempel forklarer med tal hvad jeg mener, at det ikke er blevet dyrere.
> Selvom renten skulle stige behøver det ikke at betyde noget særligt,
> Jeg selv har en husleje på 5700/netto/mdr/afdragsfrit/f1, men terminen er
> 7500/brutto/kvartal, dvs 2500 brutto/mdr eller 1700 netto/mdr. Skulle renten
> fordobles stiger terminen altså med 1700/mdr eller den samlede husleje fra
> 5700 til 7400 kr. Det er til at leve med.

Der tabte du mig. Husleje på 5.700 netto om måneden og en termin på
1.700 netto om måneden, hvordan hænger det sammen?

Hvis du betaler 5.700 netto på et afdragsfrit f1-lån, må lånebeløbet
ligger på over 3 millioner kroner. Stiger renten blot 2 procentpoint,
svarer det til en ekstra rente på over 60.000 årligt - eller over 5.000
kroner om måneden. Det har de færreste råd til. Hvis de 5.700 dækker
alle lån og udgifter, er regnestykket selvfølgelig et andet.

> Dine mavefornemmelser siger intet om markedet. Hvad du er sikker på er ren
> fiktion.

Jeg har ingen mavefornemmelser. Jeg lærer af fortiden, og jeg er ikke så
blind, at jeg tror, at tiden har ændret sig så alle de gamle lærdomme
ikke længere holder. Det troede jeg heller ikke i forbindelse med
internetboblen på aktiemarkedet, hvor der var temmelig mange der sagde
ting i stil med det, du har fremført. Dengang hoppede selv mange
eksperter med på vognen - på boligmarkedet advarer eksperterne.

> Ny nyuddannede er dem du hører i TV (fortolker jeg), og de er alle enige i
> det store hele om kommende rentestigninger og husfald inden for en kort
> årrække.

Jeg har ikke set noget i tv om den slags. Jeg ser sjældent tv. Min nok
største aha-oplevelse var en artikel i Berlingske Tidende for 1-2 år
siden. Det var et interview, så vidt jeg husker med økonomiprofessor
Niels Blomgreen-Hansen fra Handelshøjskolen i København. En fin graf
viste prisudviklingen på boliger og inflationen gennem de sidste cirka
30 år. Det var faktisk skræmmende at se, hvordan det så ud omkring
krakkene i 86 og først i 90'erne, og hvordan det så ud på det tidspunkt
artiklen blev bragt. Siden artiklen er det blevet endnu værre.

Der er flere der advarer. Se for eksempel denne nyhed fra i dag:
http://www.dr.dk/nyheder/penge/article.jhtml?articleID=241962

Den burde åbne øjnene på de fleste.

Nationalbanken har også været ude og advare, blandt andet ved at
fortælle, at der ikke vil blive taget hensyn til flexlånerne, hvis det
skulle blive nødvendigt at sætte renten op.

> det er derfor jeg er ret sikker på at det ikke sker, for denne
> pessimisme er derfor allerede indregnet i priserne.

Det er altså ikke aktiemarkedet, vi taler om. Pessimisme har ikke samme
betydning på boligmarkedet.

> Som hovedregel mener jeg
> derfor at hvis der er et modefænomen er det kun et tidsspørgsmål inden det
> ophører

Gad vide om alderdom og død også er et modefænomen, for så vil jeg da se
frem til at den slags ophører.

--
Mvh. Kim Ludvigsen
Få en gratis tetris-klon i form af Tetrix
http://kimludvigsen.dk

---

Jeg tror vi har fremføt vores synspunkter til læserne tydeligt nok.

Jeg skal dog lige forklare følgende
>
>> Dit eksempel forklarer med tal hvad jeg mener, at det ikke er blevet
>> dyrere.
>> Selvom renten skulle stige behøver det ikke at betyde noget særligt,
>> Jeg selv har en husleje på 5700/netto/mdr/afdragsfrit/f1, men terminen
er
>> 7500/brutto/kvartal, dvs 2500 brutto/mdr eller 1700 netto/mdr. Skulle
>> renten fordobles stiger terminen altså med 1700/mdr eller den samlede
>> husleje fra 5700 til 7400 kr. Det er til at leve med.
>
> Der tabte du mig. Husleje på 5.700 netto om måneden og en termin på
1.700
> netto om måneden, hvordan hænger det sammen?

Husleje = ejendomsskatter, lejeværdi, varme, fællesudgifter, termin,,
muligvis lidt mere.
De samlede udgifter er 5700kr/mdr indl. varme.
Terminer udgør 1700kr/mdr/netto på et lån på 1 mio, som lånet er på.
Lånerenten er 2,4%. dvs stiger den korte rente til det dobbelte stiger
terminen også til det dobbelte eller til 3400 kr/netto/mdr

Den samlede husleje bliver derfor 5700 + 1700 = 7400

Husleje i min betydning er alle omkostninger (dog ikke el, tlf, kabeltv og
lign)

Så stiger renten til det dobbelte for køberne stiger deres samlede
omkostninger ikke til det dobbelte, men måske det samme som i mit
tilfælde,
nemlig 7400/5700 = 30%.

Ens husleje stiger altså med 30% via en fordobling af renten, ihvertfald i
mit tilfælde og andres tilfælde er næppe helt sammenlignelig men måske
heller ikke helt væk fra.




--
Jeg beskyttes af den gratis SPAMfighter til privatbrugere.
Den har indtil videre sparet mig for at få 2748 spam-mails.
Betalende brugere får ikke denne besked i deres e-mails.
Hent den gratis her: www.spamfighter.dk

---

Den 18-03-05 13.19 skrev jo følgende:
> Jeg tror vi har fremføt vores synspunkter til læserne tydeligt nok.

Det har vi nok.

> Husleje = ejendomsskatter, lejeværdi, varme, fællesudgifter, termin,,
> muligvis lidt mere.

Ok, så er jeg med. Jeg blev blot forvirret, fordi du efter det samlede
beløbe havde skrevet netto/mdr/afdragsfrit/f1.

--
Mvh. Kim Ludvigsen
Lær ti-fingersystemet med det gratis program SES Type
http://kimludvigsen.dk

---

Kim Ludvigsen wrote:

> Der tabte du mig. Husleje på 5.700 netto om måneden og en termin på
> 1.700 netto om måneden, hvordan hænger det sammen?

Skatter og afdrag på andre boliglån?

> Hvis du betaler 5.700 netto på et afdragsfrit f1-lån,

Det skrev han heller ikke, selvom det ikke var så klart skrevet. Han
skrev "nettohusleje"

> Der er flere der advarer. Se for eksempel denne nyhed fra i dag:
> http://www.dr.dk/nyheder/penge/article.jhtml?articleID=241962

Det er ærligt talt noget sjusk. Som minimum må man forholde sig til
stigningstakten i off. vurdering, hvis det skal give mening at
sammenligne gældsstørrelsen med off. vurdering. Derudover er der noget
underligt cirkulært i den slag beregning idet den off. vurdering nu
forholder sig til markedsprisudviklingen.

Tallet for gældens størrelse relativt til indkomsten er mere relevant,
men jeg har svært ved at se at godt 200 % er særligt alarmerende givet
en finansieringsperiode på 30 år.

Jes Lunde siger da også som konklusion(sidst i indslaget): Jeg har ingen
prognose for hvornår boblen brister - så højt er priserne heller ikke oppe.

> Den burde åbne øjnene på de fleste.

Hvad er det du hæfter dig ved?

> Nationalbanken har også været ude og advare, blandt andet ved at
> fortælle, at der ikke vil blive taget hensyn til flexlånerne, hvis det
> skulle blive nødvendigt at sætte renten op.

Ja, folk der ikke kalkulerer med potentielle rentestigninger er for
dumme. Og er der tilstrækkeligt mange af dem, så går det yderligere (ud
over stigningens direkte virkning) ud over markedet og dermed prisen.
Men det er der vist heller ikke noget der tyder på.

>>det er derfor jeg er ret sikker på at det ikke sker, for denne
>>pessimisme er derfor allerede indregnet i priserne.
>
> Det er altså ikke aktiemarkedet, vi taler om. Pessimisme har ikke samme
> betydning på boligmarkedet.

Her er jeg enig. Gennemsnitshuskøberen har langt mindre indsigt i
markedsmekanismer og prisudvikling end gennemsnitsbørshandleren.

David

---

Den 18-03-05 13.52 skrev David T. Metz følgende:
> Kim Ludvigsen wrote:

>> Der er flere der advarer. Se for eksempel denne nyhed fra i dag:
>> http://www.dr.dk/nyheder/penge/article.jhtml?articleID=241962
>
>
> Det er ærligt talt noget sjusk. Som minimum må man forholde sig til
> stigningstakten i off. vurdering, hvis det skal give mening at
> sammenligne gældsstørrelsen med off. vurdering.

Det er da også, hvad han gør?: "sammenligningen viser, at boligejernes
gæld i forhold til deres ejendoms offentlige værdi er steget fra 41
procent i 1987 til 51 procent i 2002".

Måske vi tolker "offentlig værdi" forskelligt - det er også en underlig
blanding af offentlig vurdering og markedsværdi. Det ikke giver meget
mening at bruge ordet offentlig, hvis det ikke er den offentlige
vurdering, der sigtes til.

> Tallet for gældens størrelse relativt til indkomsten er mere relevant,
> men jeg har svært ved at se at godt 200 % er særligt alarmerende givet
> en finansieringsperiode på 30 år.

Som jeg skrev i mit allerførste svar til Jimmi, er der ingen grund til
at betænke sig, hvis man optager fastforrentede lån og vil blive boende
i mange år. Det alarmerende er, at mange mennesker ikke bliver boende i
mange år. Enten fordi de /vil/ flytte, eller fordi de bliver /tvunget/
til at flytte. Og der får gælden stor betydning.

Det er jo også det som er konklusionen på artiklen: "... boligejerne
efter de mange gode år reelt er lige så sårbare, som før kartoffelkuren
sidst i 80'erne og først i 90'erne satte boligmarkedet fuldstændig i stå".

Bliver man boende, er der ingen ko på isen. Det eneste jeg mærkede til
prisfaldet i starten af 90'erne var en lavere ejendomsskat, og det var
lige til at bære.

> Jes Lunde siger da også som konklusion(sidst i indslaget): Jeg har ingen
> prognose for hvornår boblen brister - så højt er priserne heller ikke oppe.

Jeg har kun læst artiklen. Men det er nu ikke kun priserne, der er
bestemmende for, hvornår boblen brister. Det er i høj grad
renteudviklingen og eventuelle politiske indgreb mod en løssluppen
forbrugsfest.

>> Den burde åbne øjnene på de fleste.
>
> Hvad er det du hæfter dig ved?

Boligejernes sårbarhed ved at gælden faktisk er højere i dag end i
forbindelse med krakket i '86. Det betyder reelt, at priserne skal falde
mindre, før boligejerne får problemer - og da priserne samtidig er
steget mere denne gang i forhold til inflationen, er der reelt risiko
for større fald denne gang.

Hertil kommer de mange korte lån. I 86 og i starten af 90'erne var det
kun et "fåtal" som skulle sælge bolig og som derfor fik problemer -
typisk i forbindelse med skilsmisse, dødsfald eller arbejdsløshed. Ved
et nyt prisfald (og stigende rente) er risikogruppen udvidet
betragteligt. Alle med korte lån og uden luft i økonomien risikerer at
blive nødt til at sælge med tab.

--
Mvh. Kim Ludvigsen
34 tips & tricks til Internet Explorer
http://kimludvigsen.dk

---

Kim Ludvigsen wrote:

>>Det er ærligt talt noget sjusk. Som minimum må man forholde sig til
>>stigningstakten i off. vurdering, hvis det skal give mening at
>>sammenligne gældsstørrelsen med off. vurdering.
>
>
> Det er da også, hvad han gør?: "sammenligningen viser, at boligejernes
> gæld i forhold til deres ejendoms offentlige værdi er steget fra 41
> procent i 1987 til 51 procent i 2002".

Nej, han sammenligner bare gældsstørrelse med vurderingsstørrelse. Han
forholder sig ikke til stigningstaksten i off. vurd. Problemet er at den
historisk har været markant bagud ift. markedet og dernæst at der er
et lovbestemt loft over stigningstaksten - så den har haft svært ved at
følge med.

Firkantet sagt sammenligner han derfor bare et frit med et reguleret
marked og "opdager" at prisudviklingen er forskellig på de to markeder.
Det kan da ikke overraske nogen?

> Måske vi tolker "offentlig værdi" forskelligt - det er også en underlig
> blanding af offentlig vurdering og markedsværdi. Det ikke giver meget
> mening at bruge ordet offentlig, hvis det ikke er den offentlige
> vurdering, der sigtes til.

Jamen det er vel den off. vurd. Det er i hvert fald det jeg ser som
problemet. På den måde får han ikke et reelt billede af belåningsgraden,
som er en af de interessante størrelser her.

> Som jeg skrev i mit allerførste svar til Jimmi, er der ingen grund til
> at betænke sig, hvis man optager fastforrentede lån og vil blive boende
> i mange år. Det alarmerende er, at mange mennesker ikke bliver boende i
> mange år. Enten fordi de /vil/ flytte, eller fordi de bliver /tvunget/
> til at flytte. Og der får gælden stor betydning.

Ja, jo så simpelt er det jo ikke. Det kommer an på om priserne samtidig
er faldet - og i givet fald hvor stor belåningsgraden er. Der er altså
flere faktorer der skal konvergere før den enkelte har et problem, eller
især før det slår bunden ud af markedet.

> Det er jo også det som er konklusionen på artiklen: "... boligejerne
> efter de mange gode år reelt er lige så sårbare, som før kartoffelkuren
> sidst i 80'erne og først i 90'erne satte boligmarkedet fuldstændig i stå".

Ja, men kartoffelkuren var et indgreb der var "nødvendigt" i en helt
anderledes nationaløkonomisk situation, og den stort set eneansvarlige
udløsende faktor for faldet.

Pointen er at selv om man ikke kan overskue renteudviklingen fremover
særligt godt, så kan man noget bedre overskue nationaløkonomien frem til
en vis horisont trods alt - og med den nye kontraktpolitik også
lovgivernes ageren. Og der er ingen grund til at gøre noget der bare
minder om kartoffelkuren

>>Jes Lunde siger da også som konklusion(sidst i indslaget): Jeg har ingen
>>prognose for hvornår boblen brister - så højt er priserne heller ikke oppe.
>
>
> Jeg har kun læst artiklen.

O.k. - især overskriften er komplet vildledende ift. hvad manden siger.

> Men det er nu ikke kun priserne, der er
> bestemmende for, hvornår boblen brister. Det er i høj grad
> renteudviklingen og eventuelle politiske indgreb mod en løssluppen
> forbrugsfest.

Ja, men det handler jo også om priserne. Pointen er at priserne ikke er
så højt oppe at en stigende rente alene får markedet til at briste. Og
som sagt er der ingen begrundelse for indgreb af kartoffelkursomfang i
sigte mange år frem.

Om noget ville jeg være nervøs for kombinationen stigende
rente+arbejdsløshed - da regeringen pt. ikke gør så meget mod
arbejdsløheden (i mine øjne - det er omdiskuteret)

>>>Den burde åbne øjnene på de fleste.
>>
>>Hvad er det du hæfter dig ved?
>
>
> Boligejernes sårbarhed ved at gælden faktisk er højere i dag end i
> forbindelse med krakket i '86.

Ja, der er måske (det ved vi ikke, når sammenligningsgrundlaget er off.
vurd.) en højere sårbarhed, men hvis miljøet er mindre truende (og det
er det mildest talt), så gør det ikke så meget på kort sigt og på lang
sigt udjævner konjunkturudsving sig altid.

> Det betyder reelt, at priserne skal falde
> mindre, før boligejerne får problemer - og da priserne samtidig er
> steget mere denne gang i forhold til inflationen, er der reelt risiko
> for større fald denne gang.

Måske, men der skal stadig være en anledning til faldet.

> Hertil kommer de mange korte lån. I 86 og i starten af 90'erne var det
> kun et "fåtal" som skulle sælge bolig og som derfor fik problemer -
> typisk i forbindelse med skilsmisse, dødsfald eller arbejdsløshed. Ved
> et nyt prisfald (og stigende rente) er risikogruppen udvidet
> betragteligt. Alle med korte lån og uden luft i økonomien risikerer at
> blive nødt til at sælge med tab.

Med "korte" går jeg ud fra du mener "rentetilpasnings-"?

Tjah, der er et par ting i det - muligheden for afdragsfrihed findes jo
nu, hvilket kan redde nogen fra en tvangsauktion, hvis de har fuld
flexlån og nul luft i en tid med rentestigning.

Den nuværende prisstigningstakst betyder at der hurtig bliver luft i
huset - så der er noget at give af ved en omprioritering.

Vi ved intet om hvor mange der har en fuld finansiering med
rentetilpasning og uden luft i økonomien. Jeg tror ikke det er så mange
så det gør noget for markedet - men det kan blive et stort problem for
dem selv.

David

---

Den 19-03-05 13.42 skrev David T. Metz følgende:
> Kim Ludvigsen wrote:
>
> Nej, han sammenligner bare gældsstørrelse med vurderingsstørrelse. Han
> forholder sig ikke til stigningstaksten i off. vurd. Problemet er at den
> historisk har været markant bagud ift. markedet

Det var den også på det tidspunkt, han sammenligner med, så det er ikke
et problem. Desuden har jeg tiltro til, at en lektor på Handelshøjskolen
godt kan finde ud af, hvordan man sammenligner forskellige tal.

> og dernæst at der er et lovbestemt loft over stigningstaksten - så den
> har haft svært ved at følge med.

Der er da ikke loft over stigningstakten i vurderingen. Kun over
skattestigningen.

> Firkantet sagt sammenligner han derfor bare et frit med et reguleret
> marked og "opdager" at prisudviklingen er forskellig på de to markeder.
> Det kan da ikke overraske nogen?

Og det holder så ikke, jf. ovenstående.

>> Som jeg skrev i mit allerførste svar til Jimmi, er der ingen grund til
>> at betænke sig, hvis man optager fastforrentede lån og vil blive
>> boende i mange år. Det alarmerende er, at mange mennesker ikke bliver
>> boende i mange år. Enten fordi de /vil/ flytte, eller fordi de bliver
>> /tvunget/ til at flytte. Og der får gælden stor betydning.
>
>
> Ja, jo så simpelt er det jo ikke. Det kommer an på om priserne samtidig
> er faldet - og i givet fald hvor stor belåningsgraden er. Der er altså
> flere faktorer der skal konvergere før den enkelte har et problem, eller
> især før det slår bunden ud af markedet.

Forudsætningen for ovenstående er, at renten stiger/priserne falder.
Ellers er der selvfølgelig heller ingen fare. Jeg mener så, at det kun
er et spørgsmål om tid, før vi oplever en rentestigning med tilhørende
prisfald.

>> Men det er nu ikke kun priserne, der er bestemmende for, hvornår
>> boblen brister. Det er i høj grad renteudviklingen og eventuelle
>> politiske indgreb mod en løssluppen forbrugsfest.
>
> Ja, men det handler jo også om priserne. Pointen er at priserne ikke er
> så højt oppe at en stigende rente alene får markedet til at briste. Og
> som sagt er der ingen begrundelse for indgreb af kartoffelkursomfang i
> sigte mange år frem.

Det er ikke prisen, der er afgørende, men derimod rentestigningen -
eller som ved de foregående krak, indgreb der mindsker fradragsværdien.

Du har helt ret i, at skattefaktoren ikke er så høj denne gang grundet
kontraktpolitikken. Rentefaren er der dog stadig, og støder vi ind i en
decideret krise, skal der nok blive grebet ind, kontraktpolitik eller ej.

En høj pris i sig selv er ikke farlig, den virker blot som det gamle
ordsprog: Højt at flyve, dybt at falde. Bliver man oppe, er det ikke et
problem, at prisen er høj, men falder man, er der længere at falde.

Stiger renten vil mange med flexlån falde, og så er der selvfølgelig
alle de "naturlige" fald, der skyldes skilsmisse, dødsfald osv.

> Med "korte" går jeg ud fra du mener "rentetilpasnings-"?

Ja.

> Tjah, der er et par ting i det - muligheden for afdragsfrihed findes jo
> nu, hvilket kan redde nogen fra en tvangsauktion, hvis de har fuld
> flexlån og nul luft i en tid med rentestigning.

Jeg kan forestille mig, at den mulighed kun vil være tilgængelig for dem
der er bedst stillet. Jeg tror ikke, at långiver har lyst til at øge
risikoen på et lån, hvor værdien af sikkerhedsstillelsen er faldet. Men
jeg håber selvfølgelig, at jeg tager fejl her.

> Vi ved intet om hvor mange der har en fuld finansiering med
> rentetilpasning og uden luft i økonomien.

Undersøgelsen viser jo netop, at folk ikke har luft i økonomien.

Der er for øvrigt en artikel i Berlingske Tidende i dag med baggrund i
undersøgelsen. Her er konklusionen endnu mere klar med hensyn til
boligejernes sårbarhed. Overskriften er: "Hver fjerde boligejer er
insolvent". http://www.berlingske.dk/business/artikel:aid=554164

Der er også et link til Jens Lundes hjemmeside, hvor man kan finde
undersøgelsen. Adressen er dog forkert, den rette adresse er
http://staff.cbs.dk/JensLunde. Jeg har ikke selv fået set på
undersøgelsen, men hvis du vil se nærmere på hans talbehandling er den
vel et bedre udgangspunkt end artiklerne.

--
Mvh. Kim Ludvigsen
Læs om verdens første webcam og en ekstrem dyr kaffemaskine.
http://kimludvigsen.dk

---

Kim Ludvigsen wrote:
> Den 19-03-05 13.42 skrev David T. Metz følgende:
>
>>Kim Ludvigsen wrote:
>>
>>Nej, han sammenligner bare gældsstørrelse med vurderingsstørrelse. Han
>>forholder sig ikke til stigningstaksten i off. vurd. Problemet er at den
>> historisk har været markant bagud ift. markedet
>
>
> Det var den også på det tidspunkt, han sammenligner med, så det er ikke
> et problem. Desuden har jeg tiltro til, at en lektor på Handelshøjskolen
> godt kan finde ud af, hvordan man sammenligner forskellige tal.

Det skal man nu ikke bare have, men det er en anden diskussion. Her er
bare et kort svar efter ferien:

Jeg kiggede lidt på hans paper. Han har faktisk forholdt sig til det jeg
efterspørger, og argumenterer for at off. vurd. er en god indikator for
markedsprisen - set over en længere periode. Ud fra det kan man så
diskutere om han tilfældigvis stopper sin analyse hvor udsvinget mellem
marked og vurdering er "skævt" i forhold til gennemsnittet. Det er
faktisk ikke til at vide, men i hvert fald viser han, at det ikke er
helt skævt at benytte off. vurd.

>>og dernæst at der er et lovbestemt loft over stigningstaksten - så den
>>har haft svært ved at følge med.
>
>
> Der er da ikke loft over stigningstakten i vurderingen. Kun over
> skattestigningen.

Der var et lovbestemt loft over stigningstakten i midt-90erne. Jeg ved
ikke om det stadig gælder, da jeg ikke har orket at finde lovgrundlaget.
Jeg taler af erfaring fra min egen ejertid. Det har intet med det
såkaldte skattestop at gøre.

>>Firkantet sagt sammenligner han derfor bare et frit med et reguleret
>>marked og "opdager" at prisudviklingen er forskellig på de to markeder.
>>Det kan da ikke overraske nogen?
>
>
> Og det holder så ikke, jf. ovenstående.

Måske. Han siger selv at der er store udsving, så man skal passe på med
at konkludere for sikkert - det går kun når man ser på længere perioder
(og forudsat at repræsentativiteten af vurderingen fortsat holder stik).


>>Ja, jo så simpelt er det jo ikke. Det kommer an på om priserne samtidig
>>er faldet - og i givet fald hvor stor belåningsgraden er. Der er altså
>>flere faktorer der skal konvergere før den enkelte har et problem, eller
>> især før det slår bunden ud af markedet.
>
>
> Forudsætningen for ovenstående er, at renten stiger/priserne falder.
> Ellers er der selvfølgelig heller ingen fare. Jeg mener så, at det kun
> er et spørgsmål om tid, før vi oplever en rentestigning med tilhørende
> prisfald.

Min pointe var at rentestigning og prisfald ikke nødvendigvis er "nok"
til at skabe et egentligt problem (afhængigt af den enkeltes forventning
og dispositioner dog).



>>Ja, men det handler jo også om priserne. Pointen er at priserne ikke er
>>så højt oppe at en stigende rente alene får markedet til at briste. Og
>>som sagt er der ingen begrundelse for indgreb af kartoffelkursomfang i
>>sigte mange år frem.
>
>
> Det er ikke prisen, der er afgørende, men derimod rentestigningen -
> eller som ved de foregående krak, indgreb der mindsker fradragsværdien.

Oh well - vi er vist ikke uenige her. Det er bare en høne-æg diskussion.

> Du har helt ret i, at skattefaktoren ikke er så høj denne gang grundet
> kontraktpolitikken. Rentefaren er der dog stadig, og støder vi ind i en
> decideret krise, skal der nok blive grebet ind, kontraktpolitik eller ej.

Ja, men der er mange muligheder for indgreb. Stiger arbejdsløsheden
væsentligt eller falder den ikke som forudsat i budgetterne - så kommer
der selvfølgelig en eller anden slags indgreb. Ellers vil det i øvrigt
også gå ud over boligmarkedet. Men jeg er sikker på at indgrebets
karakter i givet fald bliver helt anderledes end kartoffelkuren.

Måske skal vi, hvis vi taler om den enkelte, også lige gøre opmærksom på
at det er meget afgørende hvilken boligtype der er tale om og hvor den
ligger. Fx er jeg sikker på at fritidsboliger rammes hårdest i første
omgang og dernæst helårsboliger i provinsen. I og omkring Kbh. tror jeg
ikke på større fald.


>>Tjah, der er et par ting i det - muligheden for afdragsfrihed findes jo
>>nu, hvilket kan redde nogen fra en tvangsauktion, hvis de har fuld
>>flexlån og nul luft i en tid med rentestigning.
>
> Jeg kan forestille mig, at den mulighed kun vil være tilgængelig for dem
> der er bedst stillet. Jeg tror ikke, at långiver har lyst til at øge
> risikoen på et lån, hvor værdien af sikkerhedsstillelsen er faldet. Men
> jeg håber selvfølgelig, at jeg tager fejl her.

Du regner i hvert fald ikke med at långiver handler tabsminimerende i en
krisesituation. Efter kartoffelkuren havde realkreditten store tab på
tvangsauktioner. Kan de undgå dem ved fx at bevilge afdragsfrihed, tror
jeg de vil gøre det i mange tilfælde.

>>Vi ved intet om hvor mange der har en fuld finansiering med
>>rentetilpasning og uden luft i økonomien.
>
> Undersøgelsen viser jo netop, at folk ikke har luft i økonomien.

Nej, det gør den ikke. For den har overhovedet ikke forholdt sig til
leveomkostninger i øvrigt. Der er kun tale om en partiel analyse, og han
afholder sig som sagt også fra sikre konklusioner.

> Der er for øvrigt en artikel i Berlingske Tidende i dag med baggrund i
> undersøgelsen. Her er konklusionen endnu mere klar med hensyn til
> boligejernes sårbarhed. Overskriften er: "Hver fjerde boligejer er
> insolvent". http://www.berlingske.dk/business/artikel:aid=554164

Jo, men det er altså trivielt at konstatere at off. vurdering halter
efter markedet. Det er et af problemerne med at benytte off. vurd. til
at værdisætte boligaktivet. Han skriver det selv:

"A conclusion of the paper is therefore that negative equity
exists as a permanent feature of the Danish house market. Another
conclusion must be that one or more ”trigger-factors” must be active to
release new crises at the market for owner-occupied house and flats. A
widespread existence of technical insolvency is not by itself a cause to
a new crisis." (s. 42)

> undersøgelsen, men hvis du vil se nærmere på hans talbehandling er den
> vel et bedre udgangspunkt end artiklerne.

Det er den.

David

---

David T. Metz wrote:

> Der var et lovbestemt loft over stigningstakten i midt-90erne. Jeg ved
> ikke om det stadig gælder,

Så fandt jeg lidt om det ved et tilfælde:
http://www.ey.com/global/content.nsf/Denmark/art_skattestop_ejendomsvaerdiskat_0202

Om reglerne før indførelse af skattestopsreglerne står der:
"kan ejendomsværdiskatten fra et år til et andet maksimalt stige kr.
2.400, dog altid 20%."

Det er nok det jeg har forvekslet med begrænsning i stigning af
vurderingen. Jeg tog altså fejl på dette punkt efter al sandsynlighed.

David

---

> Jeg står og overvejer at købe hus eller lejlighed her til sommer. Men jeg
> er kommet lidt i tvivl om det kunne ske at huspriserne begynder at falde
> på det tidspunkt, eller stige mindre end inflationen.

Jeg tror ikke på at huse og lejligheder generelt vil falde i pris
foreløbigt. måske priserne vil stagnere. Men jeg tror til gengæld på store
regionale forskelle. Vi købte hus "på landet" i 2002 og det er stort set
ikke steget siden og jeg forventer heller ikke store stigninger på det. Til
gengæld vil jeg forvente fortsatte stigninger på attraktive boliger nær de
større byer.

---

"Jimmi W." <jimmi1311@"fjern dette"tele2adsl.dk> wrote in message
news:acm_d.1680$su7.1158@news.get2net.dk...
> Hej Allesammen
>
> Jeg står og overvejer at købe hus eller lejlighed her til sommer. Men jeg
> er kommet lidt i tvivl om det kunne ske at huspriserne begynder at falde
> på det tidspunkt, eller stige mindre end inflationen.
>

det kommer an på hvor du vil købe visse steder falder priserne, andre steder
(primært sjælland) stiger priserne.

se brf.dk -> køb af bolig -> nyttig information -> boligpriser i området

generelt over i syditalien...sorry Jylland er det i byerne priserne
stiger...