---

Jeg har læst en artikkel om at en lejer i en ejerlejlighed kan ryge ud hvis en
ejer grovt tilsidesætter sine forpligtelser, f.eks.ikke betaler fælles udgifter
m.m., over for ejerforeningen (§8).

Har der rent faktisk været en dom der kan danne præsens for en sådan ophævelse
af et lejemål ?

Kan en sådan bestemmelse ikke siges at være en bombe under lejeloven, som jo
skal beskytte en lejer mod uretfærdige opsigelser/ophævelser ?

I artiklen stod det at en lejer, for at blive boende, kunne betale ejerens gæld
til ejerforeningen.

--
Gerner

fuku wa uchi, oni wa soto

---

Gerner <nospamadresse@postkasse.org> wrote:

> Jeg har læst en artikkel om at en lejer i en ejerlejlighed kan ryge
> ud hvis en ejer grovt tilsidesætter sine forpligtelser, f.eks.ikke
> betaler fælles udgifter m.m., over for ejerforeningen (§8).

§8 i ejerlejlighedsloven siger at hvis en ejer gør sig skyldig i grov
misligholdelse af sine forpligtelser, kan ejerforeningen pålægge ham at
flytte med passende varsel (vel rettere: få en dom herfor). Men hvis
lejligheden er lejet ud, bor ejeren der jo ikke (der står intet om lejer
i §8).

Jeg tror også at §8 snarere sigter på grov overtrædelse af husorden
o.lign., end betaling af fælles udgifter. Hvis ejeren ikke betaler,
sender foreningen vel sagen til inkasso. Ejeren har jo noget der kan
gøres udlæg i. Derudover har de fleste ejerforeninger tinglyst sikkerhed
i form af ejerpantebreve eller skadeløspantebreve. Ofte dækker det
mindst et års fællesudgifter.

> Kan en sådan bestemmelse ikke siges at være en bombe under
> lejeloven, som jo skal beskytte en lejer mod uretfærdige
> opsigelser/ophævelser ?

Næppe. Det værste der kan ske for lejeren må være at ejerforeningen gør
udlæg i lejligheden og begærer tvangsauktion. Men køberen på denne
tvangsauktion må være forpligtet til at respektere lejekontrakten. Jeg
kan ikke se hvordan køber skal kunne få en bedre ret end den oprindelige
ejer? Denne ret kan selvfølgelig inkludere at opsige lejeren, hvis han
selv vil bebo lejligheden, men en tilsvarende ret havde den oprindelige
ejer.

Hvis det var så nemt, tror jeg at du ville se de store ejendomsselskaber
indstille betalingen af fællesudgifter i de ejerforeneninger hvor de er
restejere De scorer kassen hver gang en lejer fraflytter og
lejligheden frigives til salg (hvis det er en gammel ejendom).

--
Jesper Lund

---

On Sat, 28 Aug 2004 22:14:43 +0200, "Jesper Lund" <jelu@despammed.com> wrote in
dk.videnskab.jura:

>Gerner <nospamadresse@postkasse.org> wrote:
>
>> Jeg har læst en artikkel om at en lejer i en ejerlejlighed kan ryge
>> ud hvis en ejer grovt tilsidesætter sine forpligtelser, f.eks.ikke
>> betaler fælles udgifter m.m., over for ejerforeningen (§8).

Fandt lige artiklen igen.

>Ejers manglende betaling af bidrag til ejerforeningen
>
>Såfremt en ejerlejlighedsejer ikke betaler bidrag til ejerforeningen, kan ejerforeningen kræve, at ejeren fraflytter lejligheden med passende varsel, jf. ELL § 8. Det er dog en betingelse, at der er tale om grov eller oftere gentagen misligholdelse, hvilket her må forstås som restance med et større beløb eller i hvert fald med flere bidrag. /De lege ferenda/ kan det diskuteres, om reglen i ELL § 8 burde omfatte økonomisk misligholdelse, da den hensigtsmæssige og effektive sanktion over for en ejers økonomiske misligholdelse er udlæg og tvangsauktion. Når ELL § 8 imidlertid er gjort anvendelig på økonomisk misligholdelse, må det af de i afsnit 2 anførte årsager antages, at ejerforeningens ret til at kræve fraflytning også kan gøres gældende over for en lejer. M.a.o. er lejerens brugsret afhængig af ejerens brugsret. Det følger heraf, at ejerforeningen kan kræve fraflytning i henhold til ELL § 8, selv om lejer ikke er vidende om ejerens (udlejerens) restance, og selv om lejer ikke
selv er i restance over for ejeren. Man kan diskutere, om en lejer, der bliver bekendt med ejers restance, kan vælge at betale sin leje direkte til ejerforeningen, (dvs. den del heraf som er nødvendig for at indfri restancen), således at lejer kan afværge en eventuel begæring om fraflytning. Lejer vil kunne kræve erstatning af udlejer efter LL § 16, stk. 1, hvis lejemålet bortfalder som følge af udlejers restance over for ejerforeningen, men dette medfører ikke nødvendigvis, at lejer har ret til at betale direkte til ejerforeningen. En betaling direkte til ejerforeningen vil have karakter af en interventionsbetaling kombineret med en modregning over for udlejer. En forudsætning for anerkendelse af en ret til at betale direkte til ejerforeningen må i hvert fald være, at betalingen er nødvendig for at afværge et krav om fraflytning, dvs. ejers misligholdelse skal være af en karakter som beskrevet i ELL § 8. Såfremt ejeren har bestridt ejerforeningens krav, kan lejeren næppe betale
direkte lejen til ejerforeningen, da lejers regreskrav mod udlejer i så fald ikke har den fornødne klarhed til at berettige lejer til at foretage modregning i lejen. Lejer kan dog naturligvis vælge at betale såvel leje til udlejeren som udlejerens restance til ejerforeningen, hvis lejer for enhver pris vil sikre sin brugsret.

Så artiklen beskriver, at der til trods for udlæg og tvangsaktion, så kan
ejerforeningen stadig forlange en lejers udsættelse. Som der står, så er lejers
brugsret forbundet med ejers brugsret.

Så selv om lejligheden skal sælges så vil en indboende lejer jo sænke prisen og
det vil en ejerforening nok ikke have.

Men så tilsidesættes lejerens beskyttelse mod uretfærdige opsigelser fra
lejeloven.

Kunne være interessant at se en evt.dom.

--
Gerner

fuku wa uchi, oni wa soto

---

"Gerner" <nospamadresse@postkasse.org> skrev i en meddelelse
news:uru1j0d26c05nsrhm6chdmkr2e73u3sfk4@4ax.com...


> Så selv om lejligheden skal sælges så vil en indboende lejer jo sænke
prisen og
> det vil en ejerforening nok ikke have.
>
> Men så tilsidesættes lejerens beskyttelse mod uretfærdige opsigelser fra
> lejeloven.
>
> Kunne være interessant at se en evt.dom.

Lyder mærkeligt, men interessant. Hvor og hvornår stammer artiklen fra?

---
Jesper

---

On Sun, 29 Aug 2004 01:41:33 +0200, "Diesell" <jensn@jubiimail.dk> wrote in
dk.videnskab.jura:

>"Gerner" <nospamadresse@postkasse.org> skrev i en meddelelse
>news:uru1j0d26c05nsrhm6chdmkr2e73u3sfk4@4ax.com...
>
>
>> Så selv om lejligheden skal sælges så vil en indboende lejer jo sænke
>prisen og
>> det vil en ejerforening nok ikke have.
>>
>> Men så tilsidesættes lejerens beskyttelse mod uretfærdige opsigelser fra
>> lejeloven.
>>
>> Kunne være interessant at se en evt.dom.
>
>Lyder mærkeligt, men interessant. Hvor og hvornår stammer artiklen fra?
>
>---
>Jesper
>
TBB 2004, s. 1

Ejerforeningens procesbeføjelser over for en lejer

Af professor, dr. jur. Ulrik Rammeskow Bang-Pedersen, Københavns Universitet

I artiklen drøftes det, om ejerforeningen i en ejerlejlighedsejendom direkte
over for en lejer af en ejerlejlighed kan påtale vedtægtsbestemte
udlejningsbegrænsninger, tilsidesættelse af ejerforeningens husorden samt
misligholdelse af lejekontrakten. Endelig drøftes det, om ejerforeningen kan
kræve lejers fraflytning i tilfælde af, at udlejeren undlader at betale bidrag
til ejerforeningen.

Det er den sidste del jeg undrer mig over med hensyn til lejeloven.
Der er lidt underligt at nogen kan opsige en lejer uden hensyn til lejeloven.

--
Gerner

fuku wa uchi, oni wa soto

---

Gerner <nospamadresse@postkasse.org> wrote:

> Fandt lige artiklen igen.

Har du også en kilde for artiklen?

[klip indhold af artikel]

> Så artiklen beskriver, at der til trods for udlæg og tvangsaktion,
> så kan
> ejerforeningen stadig forlange en lejers udsættelse. Som der står,
> så er lejers
> brugsret forbundet med ejers brugsret.

Det er måske lidt svært at se hvad ejerforeningen vil opnå ved at tvinge
lejeren til at flytte (det bringer ikke penge på bordet). Det virker
langt mere naturligt at sende sagen til inkasso, og gøre udlæg. Udover
selve lejligheden kan der vel også gøres udlæg i de fremtidige
huslejebetalinger fra lejer til udlejer.

> Så selv om lejligheden skal sælges så vil en indboende lejer jo
> sænke prisen og
> det vil en ejerforening nok ikke have.

Tjaah, hvis vi taler om betaling af de (fremtidige) løbende
fællesudgifter, er ejerforeningen nok temmelig ligeglad. Den næste køber
skal betale dem. Men lad os sige at ejeren skylder et større beløb for
et fælles renoveringsprojekt på ejendommen, og at det kun kan dækkes ved
udlæg i lejligheden (tinglyst sikkerhed for ejerforeningen er
utilstrækkelig). I så fald har ejerforeningen en klar interesse i at
salgsprisen på tvangsauktionen bliver stor nok.

> Men så tilsidesættes lejerens beskyttelse mod uretfærdige
> opsigelser fra lejeloven.
>
> Kunne være interessant at se en evt.dom.

Har du kendskab til konkrete sager? Jeg kan godt følge din argumenter,
men jeg tror at det er et temmelig teoretisk problem. Vi skal nok have
en situation ala føgende: medlemmerne i en ejerforening skal indbetale
et større kontant beløb til et renoveringsprojekt. Nogle af
lejlighederne ejes af XYZ Aps som restejer, og er lejet ud med en lav
husleje. XYZ Aps nægter at betale sin del, og ejerforeningen gør udlæg,
smider lejerne ud (som du siger man kan), og sælger lejlighederne på det
frie marked. Da salgssummen overstiger hvad ejerforeningen og andre
kreditorer (realkreditlån f.eks.) har til gode, skal det overskydende
beløb returneres til XYZ Aps. Hvis vi lige ser bort fra
advokatomkostningerne ved dom, udlæg, etc, har XYZ fremrykket den
gevinst de vil få når lejerne engang fraflytter (eller afgår ved døden).
Interessant situation

Men måske er der bestemmelser i lejeloven, som forhindrer den slags
kreativ adfærd? Der skal nok være en eller anden ejendomspekulant,
øøøh investor, som har tænkt slige tanker.

--
Jesper Lund

---

On Sun, 29 Aug 2004 01:51:28 +0200, "Jesper Lund" <jelu@despammed.com> wrote in
dk.videnskab.jura:

>Gerner <nospamadresse@postkasse.org> wrote:
>
>> Fandt lige artiklen igen.
>
>Har du også en kilde for artiklen?
>
>[klip indhold af artikel]
>
>> Så artiklen beskriver, at der til trods for udlæg og tvangsaktion,
>> så kan
>> ejerforeningen stadig forlange en lejers udsættelse. Som der står,
>> så er lejers
>> brugsret forbundet med ejers brugsret.
>
>Det er måske lidt svært at se hvad ejerforeningen vil opnå ved at tvinge
>lejeren til at flytte (det bringer ikke penge på bordet). Det virker

Jo, det giver flere penge på bordet, måske op til 1/3 af en salgspris uden en
lejer.

>langt mere naturligt at sende sagen til inkasso, og gøre udlæg. Udover
>selve lejligheden kan der vel også gøres udlæg i de fremtidige
>huslejebetalinger fra lejer til udlejer.
>
>> Så selv om lejligheden skal sælges så vil en indboende lejer jo
>> sænke prisen og
>> det vil en ejerforening nok ikke have.
>
>Tjaah, hvis vi taler om betaling af de (fremtidige) løbende
>fællesudgifter, er ejerforeningen nok temmelig ligeglad. Den næste køber

Der er kun tale om skyldige beløb fra den nuværende ejer.
Nu skal vi jo ikke udvide artiklen med ting der ikke står noget om.

>skal betale dem. Men lad os sige at ejeren skylder et større beløb for
>et fælles renoveringsprojekt på ejendommen, og at det kun kan dækkes ved
>udlæg i lejligheden (tinglyst sikkerhed for ejerforeningen er
>utilstrækkelig). I så fald har ejerforeningen en klar interesse i at
>salgsprisen på tvangsauktionen bliver stor nok.
>
>> Men så tilsidesættes lejerens beskyttelse mod uretfærdige
>> opsigelser fra lejeloven.
>>
>> Kunne være interessant at se en evt.dom.
>
>Har du kendskab til konkrete sager? Jeg kan godt følge din argumenter,

Jeg har kun læst artiklen og undret mig over at en lejer kan ryge ud hvis ejers
brugsret forsvinder.

>men jeg tror at det er et temmelig teoretisk problem. Vi skal nok have
>en situation ala føgende: medlemmerne i en ejerforening skal indbetale
>et større kontant beløb til et renoveringsprojekt. Nogle af
>lejlighederne ejes af XYZ Aps som restejer, og er lejet ud med en lav
>husleje. XYZ Aps nægter at betale sin del, og ejerforeningen gør udlæg,
>smider lejerne ud (som du siger man kan), og sælger lejlighederne på det

Artiklen spekulerer i om en lejer kan opsiges.

>frie marked. Da salgssummen overstiger hvad ejerforeningen og andre
>kreditorer (realkreditlån f.eks.) har til gode, skal det overskydende
>beløb returneres til XYZ Aps. Hvis vi lige ser bort fra
>advokatomkostningerne ved dom, udlæg, etc, har XYZ fremrykket den
>gevinst de vil få når lejerne engang fraflytter (eller afgår ved døden).
>Interessant situation

Jeg tror ikke en tvangsaktion vil indbringe nær så meget som et reelt salg evt
over vurderingsprisen.
>
>Men måske er der bestemmelser i lejeloven, som forhindrer den slags
>kreativ adfærd? Der skal nok være en eller anden ejendomspekulant,
>øøøh investor, som har tænkt slige tanker.

Tja, en spekulation i at komme af med en ellers uopsigelig lejer.

--
Gerner

fuku wa uchi, oni wa soto

---

Gerner <nospamadresse@postkasse.org> wrote:

>> Det er måske lidt svært at se hvad ejerforeningen vil opnå ved at
>> tvinge lejeren til at flytte (det bringer ikke penge på bordet).
>> Det virker
>
> Jo, det giver flere penge på bordet, måske op til 1/3 af en
> salgspris uden en lejer.

Ja til ejeren. Men ikke til ejerforeningen. Medmindre foreningen har et
større udlæg (dvs. ejeren skylder mere end hvad der kan dækkes af
allerede tinglyst sikkerhed), kan foreningen være ret ligeglade med hvad
lejligheden bliver solgt for.

>> Tjaah, hvis vi taler om betaling af de (fremtidige) løbende
>> fællesudgifter, er ejerforeningen nok temmelig ligeglad. Den næste
>> køber
>
> Der er kun tale om skyldige beløb fra den nuværende ejer.
> Nu skal vi jo ikke udvide artiklen med ting der ikke står noget om.

Det er vi helt enige om (sagen drejer sig om allerede skyldige beløb).
Det jeg skrev er at medmindre ejerforeningen har et større udlæg, bør de
være ligeglade med salgsprisen. Der er ingen grund til at have en masse
besvær med at få en dom for at lejeren skal flytte.

> Jeg tror ikke en tvangsaktion vil indbringe nær så meget som et
> reelt salg evt over vurderingsprisen.

Som du selv skriver kan forskellen mellem en frigjort lejlighed og en
"død" lejlighed (med uopsigelig lejer) være en faktor tre. Hvis
alternativene er "tvangsauktion i fri tilstand" og "normalt salg som død
lejlighed", tror jeg nok at førstnævnte vil give flest penge på bordet.

Og hvordan skal lejeren ellers komme ud? Hvis du skal undgå
udlæg-tvangsauktion aspektet skal det foregå på denne måde: ejeren
betaler ikke, og ejerforeningen smider lejere ud; derefter får ejeren
pludselig lyst til at betale sine bidrag igen? Husk at der ikke er
identitet mellem ejer og ejerforening (slet ikke i dag, hvor en restejer
fra opdelingen i ejerlejligheder tilbage i slutningen af 1960'erne
typisk kun vil eje nogle få lejligheder; de andre er solgt i forbindelse
med lejernes normale fraflytning). Udlæg-tvangsauktion er alt andet lige
langt nemmere for ejerforeningen.

> Tja, en spekulation i at komme af med en ellers uopsigelig lejer.

Det er dybest set ejerens problem, ikke ejerforeningen. Ejerforeningen
har en klar interesse i at overtage nogle af udlejers beføjelser med at
opsige en støjende lejer, men det er en helt anden sag, som ikke har
noget med betaling af fællesudgifter at gøre.

--
Jesper Lund

---

Gerner wrote:

[klip]

> Har der rent faktisk været en dom der kan danne præsens for en sådan ophævelse
> af et lejemål ?

Nej.

[klip]

> Kan en sådan bestemmelse ikke siges at være en bombe under lejeloven, som jo
> skal beskytte en lejer mod uretfærdige opsigelser/ophævelser ?

Njaaa. Man kan vel sammenligne tilfældet med et fremlejeforhold. Hvis
lejeren ikke opfylder sine forpligtelser overfor udlejeren, således at
der er tale om hævebegrundene misligholdelses, så ryger fremlejetageren
jo også ud uden pardon.

[klip]

> I artiklen stod det at en lejer, for at blive boende, kunne betale ejerens gæld
> til ejerforeningen.

Ja det hedder interventionsbetaling. Tilsvarende gælder også i
fremlejeforhold. Fremlejetager kan betale direkte til fremlejegiverens
udlejer, for at undgå ophævelse af lejeforholdet.

/Rune Wold

---

Rune Wold <uuu@uuu.invalid.com> wrote:

>> Kan en sådan bestemmelse ikke siges at være en bombe under
>> lejeloven, som jo skal beskytte en lejer mod uretfærdige
>> opsigelser/ophævelser ?
>
> Njaaa. Man kan vel sammenligne tilfældet med et fremlejeforhold.
> Hvis lejeren ikke opfylder sine forpligtelser overfor udlejeren,
> således at der er tale om hævebegrundene misligholdelses, så ryger
> fremlejetageren jo også ud uden pardon.

Jeg synes umiddelbart at forholdet mellem ejerforening og ejer er et
andet end forholdet mellem udlejer og (oprindelig) lejer i
fremlejeeksemplet. Hvis lejer ikke betaler sin husleje, er udlejers
naturlige retsskridt at sætte lejeren ud for at kunne indsætte en anden
lejer, som betaler huslejen. Hvis ejerforeningen vil bruge EL §8 til at
tvinge ejeren (og dermed lejeren) ud, opnår foreningen sådan set ikke
noget ved det. Der kommer ikke penge på bordet ved den handling. Det
naturlige retsstridt må være inkasso, udlæg, osv. overfor ejer. Men det
kan ejerforeningen gøre selv om lejligheden er lejet ud.

En del lejere i ejerlejligheder er lejeaftaler som eksisterede da
ejendommen blev opdelt i ejerlejligheder. Skulle der være forskel mellem
disse lejere og lejere i ikke-opdelte udlejningsejendomme? Sidstnævnte
er vel beskyttet mod udlejers konkurs (så vidt jeg har forstået), i og
med at den som overtager ejendommen på en eventuel tvangsauktion
overtager lejeaftalerne. Det virker lidt underligt at den første gruppe
skulle have en dårligere beskyttelse mod udlejers manglende
betalingsevne, alene fordi ejeren har fået opdelt ejendommen i
ejerlejligheder?

--
Jesper Lund

---

Jesper Lund wrote:

[klip]

> Jeg synes umiddelbart at forholdet mellem ejerforening og ejer er et
> andet end forholdet mellem udlejer og (oprindelig) lejer i
> fremlejeeksemplet.

Man kan sammenligne rækkevidden af de enkelte parters rettigheder.

I en enkelt relation, nemlig ELL § 8, har ejerforeningen en højere ret
end ejeren. Lejeren afleder sin ret fra ejeren, og må derfor respektere
de begrænsninger der er i ejerens ret.

Mht. fremlejeforholdet har ejeren den højeste rer. Lejeren afleder sin
ret fra ejeren. Fremlejetager afleder sin ret fra lejeren
(fremlejergiver), og må derfor respektere de begrænsninger ejerens ret
gør i lejerens ret (fremlejegiver).

[klip]

> Hvis lejer ikke betaler sin husleje, er udlejers naturlige retsskridt
> at sætte lejeren ud for at kunne indsætte en anden lejer, som betaler
> huslejen. Hvis ejerforeningen vil bruge EL §8 til at tvinge ejeren
> (og dermed lejeren) ud, opnår foreningen sådan set ikke noget ved
> det. Der kommer ikke penge på bordet ved den handling. Det naturlige
> retsstridt må være inkasso, udlæg, osv. overfor ejer. Men det kan
> ejerforeningen gøre selv om lejligheden er lejet ud.

Det er vi fuldstændig enige om. Men nu har lovgiver jo taget den
beslutning, at ejeren kan smides ud af lejligheden, jf. ELL § 8, selv
ved alm. økonomisk misligholdelse. At dette er lovgivers intention ses
ret tydeligt ved læsning af KARNOVS noter til bestemmelsen.

Det er klart nogle fornuftige modargumenter, du fremsætter, men din
løsning kræver en indskrænkende fortolkning af ELL § 8 i strid med
bestemmelsens forarbejder

[klip]

> En del lejere i ejerlejligheder er lejeaftaler som eksisterede da
> ejendommen blev opdelt i ejerlejligheder. Skulle der være forskel
> mellem disse lejere og lejere i ikke-opdelte udlejningsejendomme?

Ja, det bliver følgen af en ligefrem og naturlig forståelse af ELL § 8.
Om følgen så i sig selv er ønskværdig eller naturlig er en anden sag.

[klip]

> Sidstnævnte er vel beskyttet mod udlejers konkurs (så vidt jeg har
> forstået), i og med at den som overtager ejendommen på en eventuel
> tvangsauktion overtager lejeaftalerne.

Det er en lidt for grov fremstilling. Tvangsauktionskøber skal højst
respektere den retsstilling lejer har ifølge lejeloven. Alle
videregående aftalemæssige rettigheder vil typisk bortfalde som udækkede
på en tvangsauktion, jf. RPL § 572, stk. 2.

Dvs. tvangsauktionskøberen kan opsige lejeren med 3 måneders varsel,
hvis nogen af lejelovens opsigelsesgrunde foreligger.

/Rune Wold

---

On Mon, 30 Aug 2004 09:06:08 +0200, Rune Wold <uuu@uuu.invalid.com> wrote in
dk.videnskab.jura:


>Dvs. tvangsauktionskøberen kan opsige lejeren med 3 måneders varsel,
>hvis nogen af lejelovens opsigelsesgrunde foreligger.

Jeg tror nu at en lejer der har lejet før opdeling af ejemdommen i
ejerlejligheder ikke kan opsiges i andre tilfælde end ved misligholdelse jfr. LL
§ 93 m.v. når §§ 82-83 ikke kommer på tale, samt på grund af § 84d.

>
>/Rune Wold

--
Gerner

fuku wa uchi, oni wa soto

---

Gerner wrote:

[klip]

> Jeg tror nu at en lejer der har lejet før opdeling af ejemdommen i
> ejerlejligheder ikke kan opsiges i andre tilfælde end ved misligholdelse jfr. LL
> § 93 m.v. når §§ 82-83 ikke kommer på tale, samt på grund af § 84d.

LL § 84, stk. 1, Litra d er kun en begrænsning i opsigelsesretten efter
LL § 83, stk. 1, Litra a.

Dvs. de øvrige opsigelsegrunde i 83, stk. 1 Litra b-f er stadig
aktuelle, og især Litra f er flittigt brugt af tvangsauktionskøbere.

/Rune Wold

---

On Mon, 30 Aug 2004 14:48:32 +0200, Rune Wold <uuu@uuu.invalid.com> wrote in
dk.videnskab.jura:

>Gerner wrote:
>
>[klip]
>
>> Jeg tror nu at en lejer der har lejet før opdeling af ejemdommen i
>> ejerlejligheder ikke kan opsiges i andre tilfælde end ved misligholdelse jfr. LL
>> § 93 m.v. når §§ 82-83 ikke kommer på tale, samt på grund af § 84d.
>
>LL § 84, stk. 1, Litra d er kun en begrænsning i opsigelsesretten efter
>LL § 83, stk. 1, Litra a.

Den beskyttelse mod opsigelse som nogen påstod kunne ske hvis en køber selv
ville bo i lejligheden.
>
>Dvs. de øvrige opsigelsegrunde i 83, stk. 1 Litra b-f er stadig
>aktuelle, og især Litra f er flittigt brugt af tvangsauktionskøbere.

Kan du påvise nogle afgørelser ? Især begrundelser.
b kan næppe komme på tale om en ejerlejlighed der bytter ejer på grund af
misligholdelse med ELL § 8 som begrundelse. Det samme er c-e da ingen af de
afsnit er med i artiklens forudsætninger. Det er en alm. lejer, der udover at
have lejet en lejlighed af udlejer, ellers intet har med udlejer at gøre.

Jeg skrev jo netop at de ikke var aktuelle for det svar jeg skrev.
> når §§ 82-83 ikke kommer på tale

Jeg leder stadig efter den beskyttelse lejeloven må give en lejer der evt.
bliver genstand for udsættelse på grund af at en ejer mister brugsretten.

Ellers må artiklen ses som en interesant teori uden reel juridisk virkning.
Nogen der ved om artikler i TBB bliver debatteret et sted på nettet ?
>
>/Rune Wold

--
Gerner

fuku wa uchi, oni wa soto

---

Gerner wrote:

[klip]
...

Jeg tror, vi skriver forbi hinanden. Lige præcis den del af mit indlæg,
du startede med at kommentere på, har intet med ELL § 8 at gøre. Så jeg
har lidt svært ved at forstå dit sidste indlæg. Kan du ikke lige
forklare mig, hvor vi er uenige?

/Rune Wold

---

On Mon, 30 Aug 2004 16:18:42 +0200, Rune Wold <uuu@uuu.invalid.com> wrote in
dk.videnskab.jura:

>Gerner wrote:
>
>[klip]
>..
>
>Jeg tror, vi skriver forbi hinanden. Lige præcis den del af mit indlæg,
>du startede med at kommentere på, har intet med ELL § 8 at gøre. Så jeg
>har lidt svært ved at forstå dit sidste indlæg. Kan du ikke lige
>forklare mig, hvor vi er uenige?

Nu er det sådan at der er andre der har skrevet indlæg, og tak for det, så det
er om at holde ørerne stive og fokusere på sagen under behandling.
Det er således ikke nødvendigvis dig jeg svarer men alle. Og for at få fokus på
sagen og ikke på alle stikgrene.

Jeg har iøvrigt selv fundet pro et contra vedrørende ophævelse på grundlag af LL
§ 93f.

(meget meget kort)
Pro.: Der skal være væsenlige årsager, f.eks. væsenlig forskel på lejeindtægter
og ejendommens udgifter.
Contra.: Der er ikke væsentlige årsager.

Pro.: 15 VLD
Contra.: 23 VLD, 1 ØLD
(nogle af dem beskæftiger sig også med tvangaktionkøbere)

Hovedsagen er dog at en lejers opsigelse fra en ejerforening, fordi en ejer
fratages sin brugsret, ikke kan ske ifølge lejeloven, ikke at det evt. kan ske.
Jeg forsøger altså at finde ud af om artiklens forfatter har noget at have sin
teori i.
>
>/Rune Wold

--
Gerner

fuku wa uchi, oni wa soto

---

Gerner wrote:

[klip]

> Jeg har iøvrigt selv fundet pro et contra vedrørende ophævelse på grundlag af LL
> § 93f.

En af grundene til, at man bliver forvirret, er f.eks., at du blander
ophævelsesgrunde (93f) sammen med opsigelsesgrunde, i relation til det
konkrete citat af mit indlæg.
Opsigelse og ophævelse er to vidt forskellige ting, og jeg har kun talt
om tvangsauktionskøbers opsigelsesmuligheder i det konkrete citat.

Det ville klæde debatten, hvis du svarerede konkret, på de konkrete
citater du udvælger. Når dette er gjort, kan du tilføje mere generelle
betragtninger, der har relevans for hele tråden.

[klip]

> Hovedsagen er dog at en lejers opsigelse fra en ejerforening, fordi en ejer
> fratages sin brugsret, ikke kan ske ifølge lejeloven, ikke at det evt. kan ske.

Muligheden for at udsætte en lejer, når en ejer kan fjernes jf. ELL § 8,
finder du ikke udtrykt specifikt i lejeloven. Men hvis det kan ske, er
det på grund af formueretlige grundsætninger, som også lejeloven bygger på.

[klip]

> Jeg forsøger altså at finde ud af om artiklens forfatter har noget at have sin
> teori i.

Han har efter min mening noget at have sin teori i.

/Rune Wold

---

Rune Wold <uuu@uuu.invalid.com> wrote:

> Det er vi fuldstændig enige om. Men nu har lovgiver jo taget den
> beslutning, at ejeren kan smides ud af lejligheden, jf. ELL § 8,
> selv ved alm. økonomisk misligholdelse. At dette er lovgivers
> intention ses ret tydeligt ved læsning af KARNOVS noter til
> bestemmelsen.

Ejerforeningen kan pålægge ejeren at fraflytte efter ELL §8, hvis ejeren
misligholder sine økonomiske forpligtelser. Men hvad er den (generelle)
videre konsekvens af et pålæg til ejeren om at flytte? Jeg læser ikke
ELL §8 som et pålæg til ejer om at sælge lejligheden (kun fraflytte),
eller er det forkert konkluderet? Og hvis ejeren ikke er forpligtet til
at sælge, må man vel antage at han kan udleje lejligheden, medmindre
f.eks. vedtægterne forbyder dette? (sidebemærkning: der er også andre
love i spil, f.eks. boligreguleringslovens bestemmelser om at en
lejlighed ikke må stå tom).

Jeg ved, at jeg (nok) bevæger mig væk fra det oprindelige spørgsmål. Men
hvis ejerforeningens ret til at tvinge ejeren ud efter ELL §8 ikke per
automatik er et krav om at ejeren skal sælge, kunne det element så ikke
have en vis betydning for om ejerforeningens krav om fraflytning også
kan rettes mod en lejer? En sanktion mod ejer om at flytte kan have den
virkning at han betaler, men det samme argument gælder ikke for en
lejer.

--
Jesper Lund

---

Jesper Lund wrote:

[klip]

> Men hvad er den (generelle) videre konsekvens af et pålæg til ejeren
> om at flytte? Jeg læser ikke ELL §8 som et pålæg til ejer om at sælge
> lejligheden (kun fraflytte), eller er det forkert konkluderet?

Nej det er fuldstændig rigtigt. Ejerforeningen kan ikke gennemføre et
tvangssalg i medfør af ELL § 8.

[klip]

> Og hvis ejeren ikke er forpligtet til at sælge, må man vel antage at
> han kan udleje lejligheden, medmindre f.eks. vedtægterne forbyder
> dette?

Nej for så går luften ligesom ud af ballonen.

Meningen med ELL § 8 er at skabe et pressionsmiddel mod ejeren, der er
forskellig fra de almindelige kreditorforfølgnings muligheder.

Hvis han kunne fortsætte sin økonomiske misligholdelse overfor
ejerforeningen, og samtidig tjene penge på at leje ejendommen ud, så
bliver ELL § 8 som pressionsmiddel helt illusorisk.

[klip]

> (sidebemærkning: der er også andre love i spil, f.eks.
> boligreguleringslovens bestemmelser om at en lejlighed ikke må stå
> tom).

Nu er boligen ikke ledig pga. ejerens frivillige dispositioner, så jeg
tvivler på, om BRL § 48 er til hinder for ejerforeningens eventuelle
muligheder i medfør af ELL § 8.

[klip]

> Men hvis ejerforeningens ret til at tvinge ejeren ud efter ELL §8
> ikke per automatik er et krav om at ejeren skal sælge, kunne det
> element så ikke have en vis betydning for om ejerforeningens krav om
> fraflytning også kan rettes mod en lejer?

Netop fordi ELL § 8 er ment som et alternativt pressionsmiddel, tror jeg
ikke, at det nævnte moment har nogen betydning.

Et mere bæredygtigt argument for en indskrænkende fortolkning af ELL §
8, er et du selv har nævnt tidligere. Det er nemlig muligheden for
misbrug, derved at en ejer og ejerforeningen kan rotte sig sammen mod en
"besværlig" lejer.

[klip]

> En sanktion mod ejer om at flytte kan have den virkning at han
> betaler, men det samme argument gælder ikke for en lejer.

En sanktion mod ejeren, der medfører at også lejeren må flytte, vil da i
højere grad sikre ejerforeningens interesser. Umiddelbart får
ejerforeningen jo de facto to solidarisk hæftende skyldnere, hvis Ulrik
Rammeskov Bang-Pedersen har ret i sin fortolkning.

/Rune Wold