---

Hej gruppe,

Vi er ved at sælge vores andelslejlighed og har i den forbindelse nogle
diskussioner med bestyrelsen om vurdering og el-tjek af lejligheden.

Foreningen anviser en uvilidig vurderingsmand ved salg, og man har netop
ifm. vores salg udskiftet den faste vurderingsmand, da man var utilfreds med
hans indsats. Vores fornemmelse var at den tidligere ikke var særlig grundig
og mere eller mindre skrev de forbedringer på, som sælger oplyste, uden at
gennemgå dem kritisk. Det var derfor med bange anelser at vi skulle have
lejligheden vurderet af en ny, og formentlig meget grundigere,
vurderingsmand. Og det skulle vise sig at være med rette: Køkkenet var
blevet sat op kort før vi overtog lejligheden for 1 1/2 år siden og var
efterfølgende blevet vurderet uden anmærkninger. Den nye vurderingsmand
opdagede straks at elementerne ikke sluttede tæt op til væggene, hvorfor han
vil foretage et afslag i prisen pga. manglende lister/fugning. Kan han lave
afslag i prisen for noget, en tidligere ejer har lavet, og som den tidligere
vurderingsmand allerede har vurderet? Jeg er helt på det rene med at han kan
lave afslag, hvis vi har slidt eller ødelagt noget, men her er der tale om
noget, som har samme stand som da vi overtog det. Vurderingsmandens argument
var at vi burde have gjort opmærksom på fejlen efter overtagelsen, men da vi
ikke har håndværksmæssig baggrund, er vi ikke i stand til at vurdere hvad
man kan stille af krav til et sådant køkken. Som jeg opfatter det, kan han
kun foretage en afskrivning, hvor slid og forbedringernes alder indgår i
vurderingen.

Andelsboligforeningen har, efter sigende, krav om at alle lejligheder skal
gennemgå et el-tjek for sælgers regning ved salg, og at sælger skal rette
alle evt. fejl. Dette er ikke vedtaget på en generalforsamling mens jeg har
været andelshaver, og ingen i bestyrelsen kan finde noget om dette i hverken
vedtægter eller referater fra generalforsamlinger. Der blev ikke foretaget
el-tjek af lejligheden inde jeg overtog den, men bestemmelsen skulle altså
være vedtaget allerede på det tidspunkt. Jeg har ikke foretaget ændringer i
el-installationerne, men da el-tjekket blev der fundet en række fejl, som
altså skyldes ændringer foretaget af den sidste ejer. Er jeg forpligtet til
at betale for dette tjek og udbedre fejlene i rapporten, når det ikke står i
vedtægterne, og når denne bestemmelse ikke blev håndhævet ved min egen
overtagelse af lejligheden? Ligeledes blev der ved seneste generalforsamling
vedtaget et forslag om VVS-tjek, men dette er ikke indføjet i vedtægterne.
Er jeg forpligtet til at betale for dette og udbedre evt. fejl?

Vurderingsmanden begyndte ved sin gennemgang ligeledes at diskutere
forskellige el- og VVS-installationer, på trods af at der allerede er
foretaget syn på disse dele af fagmænd. Han fandt nogle ting, han mente ikke
var i overensstemmelse med gældende regler. Han henviste ikke til nogen
konkrete bestemmelser, men mente f.eks. at "hvis en fagmand så det afløb fra
opvaskemaskinen, ville han aldrig acceptere den måde, det var hængt op på,
og dets længde". Sagen er jo bare at det afløb er blevet synet af en
fagmand, og han havde ikke nogen bemærkninger til dette. Hvis vi skal betale
for syn foretaget af en fag-mand for at sikre at installationerne lever op
til reglerne, hvilket formål har det så hvis vurderingsmanden efterfølgende
kan overrule dette uden konkrete henvisninger til regler og bestemmelser -
hvilke regler synes der efter?

Mvh. Hendrik W. Hansen

---

Hendrik W. Hansen wrote:
> Den nye vurderingsmand opdagede straks at
> elementerne ikke sluttede tæt op til væggene, hvorfor han vil
> foretage et afslag i prisen pga. manglende lister/fugning. Kan han
> lave afslag i prisen for noget, en tidligere ejer har lavet, og som
> den tidligere vurderingsmand allerede har vurderet?

Ja. I kan jo derefter forsøge at kræve et tilsvarende nedslag fra den
tidligere sælger eller erstatning fra den tidligere vurderingsmand.
Afhængigt af beløbets størrelse er det dog tvivlsomt hvad I vil opnå derved.

At han kan gøre det skyldes helt simpelt at forbedringens værdi skal
vurderes her og nu. Hvis I vil hævde at køkkenet i dets nuværende stand
tidligere er vurderet højere og der siden kun er sket almindeligt slid og at
der derfor kun skal ske en forholdsmæssig afskrivning - så skal I som
minimum kunne "bevise" at køkkenets stand var tilsvarende da I overtog det.
Kan I det?

> Som jeg opfatter det, kan
> han kun foretage en afskrivning, hvor slid og forbedringernes alder
> indgår i vurderingen.

Njah, konstruktionsfejl kan skam også indgå i vurderingen. Fx er det set før
at en vurdering har krævet et badeværelse revet ned og bygget op igen.

> Andelsboligforeningen har, efter sigende, krav om at alle lejligheder
> skal gennemgå et el-tjek for sælgers regning ved salg, og at sælger
> skal rette alle evt. fejl.

Efter sigende? Det skal stå i vedtægterne eller fremgå af et
generalforsamlingsreferat.

> Dette er ikke vedtaget på en
> generalforsamling mens jeg har været andelshaver, og ingen i
> bestyrelsen kan finde noget om dette i hverken vedtægter eller
> referater fra generalforsamlinger. Der blev ikke foretaget el-tjek af
> lejligheden inde jeg overtog den, men bestemmelsen skulle altså være
> vedtaget allerede på det tidspunkt.

Hvis det ikke står nogen steder gælder det næppe. Der er dog en undtagelse,
nemlig hvis det er sædvane, men det tyder det jo ikke på, hvis det ikke
skete ved jeres køb. Jeres lejlighed kunne dog ved sidste salg være "en
smutter" og så består der måske alligevel en sædvane. I det tilfælde kan der
blive tale om at rejse krav mod den daværende bestyrelse.

> Jeg har ikke foretaget ændringer
> i el-installationerne, men da el-tjekket blev der fundet en række
> fejl, som altså skyldes ændringer foretaget af den sidste ejer. Er
> jeg forpligtet til at betale for dette tjek og udbedre fejlene i
> rapporten, når det ikke står i vedtægterne, og når denne bestemmelse
> ikke blev håndhævet ved min egen overtagelse af lejligheden?

Se ovenstående. Er det sædvane skal du betale. Under alle omstændigheder kan
du som ved køkkenet lade kravet gå videre.

> Ligeledes blev der ved seneste generalforsamling vedtaget et forslag
> om VVS-tjek, men dette er ikke indføjet i vedtægterne. Er jeg
> forpligtet til at betale for dette og udbedre evt. fejl?

Ja til at betale, når det er vedtaget. Mht. udbedring kommer det an på om
det også er vedtaget - ellers skal der vel blot ske nedslag. Vær dog
opmærksom på hvem der har vedligholdelsespligten - det er sjældent at
andelshaver har pligten for al VVS.

> Hvis vi skal betale for syn foretaget af en
> fag-mand for at sikre at installationerne lever op til reglerne,
> hvilket formål har det så hvis vurderingsmanden efterfølgende kan
> overrule dette uden konkrete henvisninger til regler og bestemmelser

Det er også noget rod. Henhold jer til fagmanden.

> - hvilke regler synes der efter?

Ingen nedfældede mig bekendt - området er ikke offentligt reguleret, men
alene en lokal vedtagelse.

David

---

Hej David,

"David T. Metz" <dtm.ioa@cbs.dk.invalid> skrev i en meddelelse
news:40b30103$0$164$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk...
> Ja. I kan jo derefter forsøge at kræve et tilsvarende nedslag fra den
> tidligere sælger eller erstatning fra den tidligere vurderingsmand.
> Afhængigt af beløbets størrelse er det dog tvivlsomt hvad I vil opnå
derved.

OK, det var også hvad vurderingsmanden sagde, så måske er det vejen frem at
tage problemet op med den forrige andelshaver. Jeg synes bare at når handlen
med andelsboliger ikke foregår direkte mellem køber og sælger men gennem
foreningens bestyrelse, så virker det lidt mærkeligt at skulle tage
slagsmålet direkte hvis der er problemer som dette. Hvorfor er det tvivlsomt
hvad vi vil opnå ved at gå efter forrige ejer eller vurderingsmand - er det
udgiften til advokat set ift. udbyttets størrelse?

> At han kan gøre det skyldes helt simpelt at forbedringens værdi skal
> vurderes her og nu. Hvis I vil hævde at køkkenet i dets nuværende stand
> tidligere er vurderet højere og der siden kun er sket almindeligt slid og
at
> der derfor kun skal ske en forholdsmæssig afskrivning - så skal I som
> minimum kunne "bevise" at køkkenets stand var tilsvarende da I overtog
det.
> Kan I det?

Der er ingen, heller ikke bestyrelsen eller vurderingsmanden, der betvivler
at denne mangel var der allerede da vi overtog lejligheden og den blev
vurderet sidste gang. Denne mangel kan ikke være opstået som følge af slid,
den kan kun stamme fra monteringen af køkkenet. Derfor føler jeg mig rimelig
sikker på at jeg kan nå til enighed med dem om at køkkenet har den stand,
som det havde ved vores overtagelse - selvfølgelig med det slid som 1 1/2 år
giver, og som alm. afskrivning afspejler. Men jeg har ikke taget billeder af
det dengang, da vi ikke var opmærksomme på at det var et problem. Kan vi
bruge det som argument for at vi ikke kan acceptere at betale et nedslag i
prisen for denne fejl?

Jeg har iøvrigt haft lejlighed til at gennemlæse den sidste vurdering. Det,
der slår mig, er at kommentarerne til hele lejligheden fylder én linje - og
det er vel at mærke til en lejlighed hvor vi efterfølgende fandt en række
fejl, og hvor det altså nu viser sig at der var nogle yderligere fejl.
Omkring det benævnte køkken står der intet i rapportens bemærkningsfelter -
det eneste der står er, at stand er "Alm." i listen over forbedringer. Den
tidligere ejer har selv indkøbt elementerne og sat køkkenet op, og der er
derfor kun bilag for elementerne, mens "Snedkerarbejder - montering af
køkken, rørkasser mv." er et skønnet beløb for hans arbejde. Det er vel
derfor i princippet ikke til at vide, om den tidligere vurderingsmand var
opmærksom på problemet med afstanden mellem elementer og væg og tog det med
i betragtning ved dette skøn. I så fald skal der jo ikke ske et nedslag for
anden gang.

> Hvis det ikke står nogen steder gælder det næppe. Der er dog en
undtagelse,
> nemlig hvis det er sædvane, men det tyder det jo ikke på, hvis det ikke
> skete ved jeres køb. Jeres lejlighed kunne dog ved sidste salg være "en
> smutter" og så består der måske alligevel en sædvane. I det tilfælde kan
der
> blive tale om at rejse krav mod den daværende bestyrelse.

Det er ikke sædvane, da det ikke blev foretaget ved min overtagelse, selvom
det, ifølge bestyrelsen, allerede var vedtaget den gang. Det er vist kun
blevet gennemført én gang tidligere ud af flere mulige, heriblandt vores
egen overtagelse. Formanden har snakket med en advokat ved foreningens
administrator idag, og hun var af den klare opfattelse at bestyrelsen godt
kan vedtage, at der skal foretages el-tjek og udbedres evt. fejl for sælgers
regning, ved et alm. bestyrelsesmøde. Det skal ikke nødvendigvis besluttes
af en generalforsamling, og bestyrelsen behøver ikke gøre særskilt opmærksom
på dette, hverken via et brev til andelshaverne eller ved at få det
indskrevet i foreningens vedtægter. Kan det være rigtigt?

> > Hvis vi skal betale for syn foretaget af en
> > fag-mand for at sikre at installationerne lever op til reglerne,
> > hvilket formål har det så hvis vurderingsmanden efterfølgende kan
> > overrule dette uden konkrete henvisninger til regler og bestemmelser
>
> Det er også noget rod. Henhold jer til fagmanden.

Hvad gør vi rent praktisk hvis der viser sig at være nedslag i vurderingen
for fejl, som ikke er konstateret i fagmandens syn?

> > - hvilke regler synes der efter?
>
> Ingen nedfældede mig bekendt - området er ikke offentligt reguleret, men
> alene en lokal vedtagelse.

Så er disse syn jo varm luft, som jeg også mente, de var

Tak for hjælpen indtil videre.

Mvh. Hendrik

---

Hej,

> Der er ingen, heller ikke bestyrelsen eller vurderingsmanden, der
betvivler
> at denne mangel var der allerede da vi overtog lejligheden og den blev
> vurderet sidste gang. Denne mangel kan ikke være opstået som følge af
slid,
> den kan kun stamme fra monteringen af køkkenet. Derfor føler jeg mig
rimelig
> sikker på at jeg kan nå til enighed med dem om at køkkenet har den stand,
> som det havde ved vores overtagelse - selvfølgelig med det slid som 1 1/2
år
> giver, og som alm. afskrivning afspejler. Men jeg har ikke taget billeder
af
> det dengang, da vi ikke var opmærksomme på at det var et problem. Kan vi
> bruge det som argument for at vi ikke kan acceptere at betale et nedslag i
> prisen for denne fejl?

En tilføjelse: I loven om andelsboliger § 5 stk. 9 står der: "Værdien af
forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af
eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage." Ifølge
http://www.ejdadm-ja.dk/vurdering_andelslejlighed.htm, der henviser til
punkt 4 i cirkulære nr. 43 af 21/4 1986, "forstår man ved anskaffelsesprisen
det beløb, som forbedringerne rent faktisk har kostet at udføre, og ikke
hvad de ville have kostet at udføre på overdragelsestidspunktet."
Anskaffelsesprisen er allerede vurderet i den første vurdering, og vi har
betalt for dem. Så kan den efterfølgende vurderingsmand vel ikke ændre denne
anskaffelsespris, men kun afskrive som følge af alder og slitage?

Mvh. Hendrik

---

Hendrik W. Hansen wrote:

> En tilføjelse: I loven om andelsboliger § 5 stk. 9 står der: "Værdien
> af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med
> fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller
> slitage."

Ja, bemærk elastikken i formuleringen.

>Ifølge
> http://www.ejdadm-ja.dk/vurdering_andelslejlighed.htm, der henviser
> til punkt 4 i cirkulære nr. 43 af 21/4 1986, "forstår man ved
> anskaffelsesprisen det beløb, som forbedringerne rent faktisk har
> kostet at udføre, og ikke hvad de ville have kostet at udføre på
> overdragelsestidspunktet."

Ja.

> Anskaffelsesprisen er allerede vurderet i
> den første vurdering, og vi har betalt for dem. Så kan den
> efterfølgende vurderingsmand vel ikke ændre denne anskaffelsespris,
> men kun afskrive som følge af alder og slitage?

Jeg ser ikke noget der forhindrer at vurderingsmanden på ny vurderer
anskaffelsesprisen (men det vil være usædvanligt). Ud over nævnte "alder og
slitage" er der altså også konstruktionsfejl, hvilket især kan komme på tale
ved gør-det-selv-roderi.

David

---

Hendrik W. Hansen wrote:
> OK, det var også hvad vurderingsmanden sagde, så måske er det vejen
> frem at tage problemet op med den forrige andelshaver.

Jep. Eller som nævnt den tidligere vurderingsmand, der muligvis ikke har
gjort sit arbejde ordentligt (hint: den slags plejer at have en
ansvarsforsikring).

> Jeg synes bare
> at når handlen med andelsboliger ikke foregår direkte mellem køber og
> sælger men gennem foreningens bestyrelse, så virker det lidt
> mærkeligt at skulle tage slagsmålet direkte hvis der er problemer som
> dette.

Handlen foregår skam direkte mellem køber og sælger. Det er blot
transaktionen af salgssummen der foregår indirekte, men det er jo køber og
sælger der skriver under på aftalen.

> Hvorfor er det tvivlsomt hvad vi vil opnå ved at gå efter
> forrige ejer eller vurderingsmand - er det udgiften til advokat set
> ift. udbyttets størrelse?

Ja, jeg tænker på omkostninger ved at få kravet igennem.

> Der er ingen, heller ikke bestyrelsen eller vurderingsmanden, der
> betvivler at denne mangel var der allerede da vi overtog lejligheden
> og den blev vurderet sidste gang.

Ok, fint nok.

> Kan vi
> bruge det som argument for at vi ikke kan acceptere at betale et
> nedslag i prisen for denne fejl?

Nej, det kan jeg ikke se at I kan.

> Det er vel
> derfor i princippet ikke til at vide, om den tidligere vurderingsmand
> var opmærksom på problemet med afstanden mellem elementer og væg og
> tog det med i betragtning ved dette skøn. I så fald skal der jo ikke
> ske et nedslag for anden gang.

Det kunne man sige. Almindeligvis gør man dog det at man i den slags
tilfælde skriver værdien hvis det var korrekt monteret og derfra trækker et
beløb for mangler. Det er dog ikke til at sige, hvad han konkret gjorde
dengang, men hvis der ikke står noget særskilt om det er det nok rimeligt at
gå ud fra at der ikke er taget højde for fejlen.

> Det er ikke sædvane, da det ikke blev foretaget ved min overtagelse,
> selvom det, ifølge bestyrelsen, allerede var vedtaget den gang. Det
> er vist kun blevet gennemført én gang tidligere ud af flere mulige,
> heriblandt vores egen overtagelse. Formanden har snakket med en
> advokat ved foreningens administrator idag, og hun var af den klare
> opfattelse at bestyrelsen godt kan vedtage, at der skal foretages
> el-tjek og udbedres evt. fejl for sælgers regning, ved et alm.
> bestyrelsesmøde.

Advokaten tager helt sikkert fejl. Det bestyrelsen kan er ud fra en konkret
vurdering af lejligheden (evt. pba. vurderingsmandens syn) skønne at der er
behov for et elsyn (fx fordi der er konstateret nye installationer, som der
ikke foreligger regninger fra aut. elektrikere på). Bestyrelsen kan ikke
alene vedtage at der generelt skal gennemføres el-tjek. Det kan kun
generalforsamlingen.

> Det skal ikke nødvendigvis besluttes af en
> generalforsamling, og bestyrelsen behøver ikke gøre særskilt
> opmærksom på dette, hverken via et brev til andelshaverne eller ved
> at få det indskrevet i foreningens vedtægter. Kan det være rigtigt?

Nej. Se ovenfor. Generelle forhold om køb og salg skal vedtages af
generalforsamlingen. Noget andet er hvad der skal ske i en konkret sag. Men
man kan ikke dække sig bag pro-forma-vurderinger, der skal være hold i
behovet for et syn i den konkrete sag.

>> Det er også noget rod. Henhold jer til fagmanden.
>
> Hvad gør vi rent praktisk hvis der viser sig at være nedslag i
> vurderingen for fejl, som ikke er konstateret i fagmandens syn?

Klager til bestyrelsen i første omgang. Det er dem der skal godkende prisen.
Næste skridt er vist desværre at gå i retten.

>> Ingen nedfældede mig bekendt - området er ikke offentligt reguleret,
>> men alene en lokal vedtagelse.
>
> Så er disse syn jo varm luft, som jeg også mente, de var

Njah, hvis noget står i vedtægterne så er det alt andet end varm luft (bare
lige for at få det på det rene at vedtægter skam vejer lige så tungt som en
lov).

David

---

"Hendrik W. Hansen" <hcwh@yahoo.com> skrev i en meddelelse
news:c8tpcu$1g0p$1@news.cybercity.dk...
> Hej gruppe,
>
> Vi er ved at sælge vores andelslejlighed og har i den forbindelse nogle
> diskussioner med bestyrelsen om vurdering og el-tjek af lejligheden.

Kender turen


> Foreningen anviser en uvilidig vurderingsmand ved salg, og man har netop
> ifm. vores salg udskiftet den faste vurderingsmand, da man var utilfreds
med
> hans indsats. Vores fornemmelse var at den tidligere ikke var særlig
grundig
> og mere eller mindre skrev de forbedringer på, som sælger oplyste, uden at
> gennemgå dem kritisk. Det var derfor med bange anelser at vi skulle have
> lejligheden vurderet af en ny, og formentlig meget grundigere,
> vurderingsmand.

Har selv lige være "offer" for en ny vuderingsmand i vores ejendom


Og det skulle vise sig at være med rette: Køkkenet var
> blevet sat op kort før vi overtog lejligheden for 1 1/2 år siden og var
> efterfølgende blevet vurderet uden anmærkninger. Den nye vurderingsmand
> opdagede straks at elementerne ikke sluttede tæt op til væggene, hvorfor
han
> vil foretage et afslag i prisen pga. manglende lister/fugning.

Når der skal foretages en vurdering, er praksis i vores andelsforening, at
vurderingen tager udgangspunkt i den vurderingsrapport, som blev udarbejde
da jeg overtog lejligheden. I dit tilfæld er de manglende lister/fugning
"made by design", og kan derfor ikke trække ned i vurderingen. Derimod kan
det trække op, hvis du har foretaget fygning eller montering af lister, så
er det en forbedring


> Kan han lave
> afslag i prisen for noget, en tidligere ejer har lavet, og som den
tidligere
> vurderingsmand allerede har vurderet?

Ikke efter min vurdering. Han bør(skal) tage udgangspunkt i den tidligere
vurderingsrapport
> Jeg er helt på det rene med at han kan
> lave afslag, hvis vi har slidt eller ødelagt noget, men her er der tale om
> noget, som har samme stand som da vi overtog det. Vurderingsmandens
argument
> var at vi burde have gjort opmærksom på fejlen efter overtagelsen, men da
vi
> ikke har håndværksmæssig baggrund, er vi ikke i stand til at vurdere hvad
> man kan stille af krav til et sådant køkken.

Lyder som den same vurderingsmand som jeg havde

> Som jeg opfatter det, kan han
> kun foretage en afskrivning, hvor slid og forbedringernes alder indgår i
> vurderingen.

Helt klart

> Andelsboligforeningen har, efter sigende, krav om at alle lejligheder skal
> gennemgå et el-tjek for sælgers regning ved salg, og at sælger skal rette
> alle evt. fejl. Dette er ikke vedtaget på en generalforsamling mens jeg
har
> været andelshaver, og ingen i bestyrelsen kan finde noget om dette i
hverken
> vedtægter eller referater fra generalforsamlinger.

Hvis bestyrelsen ikke kan fremvise et referate fra et bestyrelsemøde eller
fra en generalforsamling, hvor det er vedtaget at det er fremgangsmåde, har
de *intet* at komme efter. Bemærk dog, at i nogen andelsforeninger, kan en
sådan beslutning træffes af bestyrelsen, uden at generalforsamlingen skal
vedtage det. Men det kræver, at det er blevet udmeldt til *alle* andelshaver

> Der blev ikke foretaget
> el-tjek af lejligheden inde jeg overtog den, men bestemmelsen skulle altså
> være vedtaget allerede på det tidspunkt. Jeg har ikke foretaget ændringer
i
> el-installationerne, men da el-tjekket blev der fundet en række fejl, som
> altså skyldes ændringer foretaget af den sidste ejer. Er jeg forpligtet
til
> at betale for dette tjek og udbedre fejlene i rapporten, når det ikke står
i
> vedtægterne, og når denne bestemmelse ikke blev håndhævet ved min egen
> overtagelse af lejligheden?

Se svaret oven for

> Ligeledes blev der ved seneste generalforsamling
> vedtaget et forslag om VVS-tjek, men dette er ikke indføjet i vedtægterne.
> Er jeg forpligtet til at betale for dette og udbedre evt. fejl?

I vores andelsforening vedligerholder andelshaver vandinstallationer fra
stophane og frem, samt til og med afløb (der hvor røret løber ind i
faldstammen).

> Vurderingsmanden begyndte ved sin gennemgang ligeledes at diskutere
> forskellige el- og VVS-installationer, på trods af at der allerede er
> foretaget syn på disse dele af fagmænd.

Igen, det kan kun være samme vurderingsmand! Da jeg overtog den lejlighed
jeg næsten lige har solgt, havde andelshaveren, fået lavet nye VVS
installationer, således at der var udtag til måde vaske- og opvaskemasine,s
amt afløb. Vurderingsmanden var 1000% sikker på, at det var totalt ulovligt,
og krævet at jeg skulle udbedre det, og såfrem at jeg ikke gjorde det, ville
han trække kr. 15.000 fra. Jeg forsøgte fortælle ham, at det skan var lavet
af en VVS mester, og at den tidligere andelshaver givet mig regninge. Det
var overhovedet ikke godt nok. Et par dage efter, havde jeg så sæt både
vurderingsmanden og VVS mesteren i stævne hjemme, for så kunne
vurderingsmanden jo lige forklar VVS-mesteren hvad der ikke var lovligt. Og
det var jo ganske sjovt, for lige pludselig var alt lovligt. VVS mesteren
kvitteret med en regning på kr. 2500,00 til vurderingsmanden, for det
besvært han havde haft. (VVS manden havde lovet mig, at såfremt at der var
nogen fejl skulle jeg betalt ham et beskedet beløb, og hvis der ingne fejl
var, ville have overbringe vurderingsmanden i *kæmpe* regning)


> Han fandt nogle ting, han mente ikke
> var i overensstemmelse med gældende regler. Han henviste ikke til nogen
> konkrete bestemmelser, men mente f.eks. at "hvis en fagmand så det afløb
fra
> opvaskemaskinen, ville han aldrig acceptere den måde, det var hængt op på,
> og dets længde". Sagen er jo bare at det afløb er blevet synet af en
> fagmand, og han havde ikke nogen bemærkninger til dette. Hvis vi skal
betale
> for syn foretaget af en fag-mand for at sikre at installationerne lever op
> til reglerne, hvilket formål har det så hvis vurderingsmanden
efterfølgende
> kan overrule dette uden konkrete henvisninger til regler og bestemmelser -
> hvilke regler synes der efter?

Brug eventuelt ovenstående fremgangsmåde

Desuden lykkes det vuderingsmanden at nedskrive alle forbedringer med en
forkert % sats, således at hvis jeg ikke havde været opmærksom, så ville jeg
havde midste cirka kr. 70.000,00 (Han nedskrev de forskellige forbedringer
med 10 år, i stedet for 3 år)

Bach

---

Allan Schuster Bach wrote:

> Hvis bestyrelsen ikke kan fremvise et referate fra et bestyrelsemøde
> eller fra en generalforsamling, hvor det er vedtaget at det er
> fremgangsmåde, har de *intet* at komme efter. Bemærk dog, at i nogen
> andelsforeninger, kan en sådan beslutning træffes af bestyrelsen,
> uden at generalforsamlingen skal vedtage det. Men det kræver, at det
> er blevet udmeldt til *alle* andelshaver.

Såeh. Jeg tillader mig temmeligt meget at tvivle. Jeg vil mene at det enten
skal være sådan at generalforsamlingen/vedtægterne hjemler bestyrelsen en
sådan magt eller at de simpelt hen indfører det som en praksis og der ikke
er nogen der protesterer (mit sædvane-argument). Jeg ser ingen mellemveje.

David

---

Hej David,

> Såeh. Jeg tillader mig temmeligt meget at tvivle. Jeg vil mene at det
enten
> skal være sådan at generalforsamlingen/vedtægterne hjemler bestyrelsen en
> sådan magt eller at de simpelt hen indfører det som en praksis og der ikke
> er nogen der protesterer (mit sædvane-argument). Jeg ser ingen mellemveje.

Jeg ville være lykkelig hvis du kunne henvise til et eller andet omkring
dette, da foreningens advokat som sagt er af en anden opfattelse, og det
derfor tegner til at jeg skal tage et slagsmål med hende.

Mvh. Hendrik

---

Okay
Til skæk og advarsel. Lad os så få navnet på denne berygtede vurderingsmand,
således at vi andre kan minimere risikoen for at komme i kløerne på ham.

mvh Rikke

---

Hej Rikke,

"Rikke" <Rix@post.tdcadsl.dk> skrev i en meddelelse
news:40b381f0$0$132$edfadb0f@dread11.news.tele.dk...
> Okay
> Til skæk og advarsel. Lad os så få navnet på denne berygtede
vurderingsmand,
> således at vi andre kan minimere risikoen for at komme i kløerne på ham.

Jeg er ikke interesseret i at få hængt nogen ud, kun at få løst mine
problemer. Jeg er heller ikke sikker på at det vil gavne min sag, hvis jeg
skulle være nødt til at have en dialog med vedkommende. I princippet ved jeg
heller ikke hvilken af vurderingsmændene, der er skurken - jeg ved bare at
de har vidt forskellige opfattelser af forbedringerne, og at denne forskel
bestemt ikke falder ud til min fordel.

Mvh. Hendrik

---

Hej Allan,

"Allan Schuster Bach" <newskonto@schuster.dk> skrev i en meddelelse
news:c8v9kd$ucg$1@news.net.uni-c.dk...
> Og det skulle vise sig at være med rette: Køkkenet var
> > blevet sat op kort før vi overtog lejligheden for 1 1/2 år siden og var
> > efterfølgende blevet vurderet uden anmærkninger. Den nye vurderingsmand
> > opdagede straks at elementerne ikke sluttede tæt op til væggene, hvorfor
> han
> > vil foretage et afslag i prisen pga. manglende lister/fugning.
>
> Når der skal foretages en vurdering, er praksis i vores andelsforening, at
> vurderingen tager udgangspunkt i den vurderingsrapport, som blev udarbejde
> da jeg overtog lejligheden. I dit tilfæld er de manglende lister/fugning
> "made by design", og kan derfor ikke trække ned i vurderingen. Derimod kan
> det trække op, hvis du har foretaget fygning eller montering af lister, så
> er det en forbedring

Jeg ved ikke hvordan praksis er i vores forening, og bestyrelsen er vist
heller ikke helt klar over det. Jeg er enig at det burde være sådan at man
ikke kunne trække ned i en tidligere vurdering - f.eks. er det i vores
tilfælde ikke til at vide om den tidligere vurderingsmand har været
opmærksom på fejlen i hans vurdering pga. hans sparsomme bemærkninger, jvf.
mit svar til David. Men jeg mangler noget mere håndfast at kunne henvise
til, f.eks. i loven om andelsboliger - der står intet i foreningens
vedtægter.

> > Andelsboligforeningen har, efter sigende, krav om at alle lejligheder
skal
> > gennemgå et el-tjek for sælgers regning ved salg, og at sælger skal
rette
> > alle evt. fejl. Dette er ikke vedtaget på en generalforsamling mens jeg
> har
> > været andelshaver, og ingen i bestyrelsen kan finde noget om dette i
> hverken
> > vedtægter eller referater fra generalforsamlinger.
>
> Hvis bestyrelsen ikke kan fremvise et referate fra et bestyrelsemøde eller
> fra en generalforsamling, hvor det er vedtaget at det er fremgangsmåde,
har
> de *intet* at komme efter. Bemærk dog, at i nogen andelsforeninger, kan en
> sådan beslutning træffes af bestyrelsen, uden at generalforsamlingen skal
> vedtage det. Men det kræver, at det er blevet udmeldt til *alle*
andelshaver

Som jeg skrev til David, så mente foreningens advokat, at bestyrelsen ikke
behøver at melde det ud, når de bestemmer sådan noget. Jeg mener at sådan
noget burde vedtages på en generalforsamling og indføjes i vedtægterne, da
disse burde være samlingsstedet for hvilke regler, der gælder, f.eks. ved
salg af andelen. Men igen mangler jeg noget mere håndfast at kunne henvise
til.

> Igen, det kan kun være samme vurderingsmand! Da jeg overtog den lejlighed
> jeg næsten lige har solgt, havde andelshaveren, fået lavet nye VVS
> installationer, således at der var udtag til måde vaske- og
opvaskemasine,s
> amt afløb. Vurderingsmanden var 1000% sikker på, at det var totalt
ulovligt,
> og krævet at jeg skulle udbedre det, og såfrem at jeg ikke gjorde det,
ville
> han trække kr. 15.000 fra. Jeg forsøgte fortælle ham, at det skan var
lavet
> af en VVS mester, og at den tidligere andelshaver givet mig regninge. Det
> var overhovedet ikke godt nok. Et par dage efter, havde jeg så sæt både
> vurderingsmanden og VVS mesteren i stævne hjemme, for så kunne
> vurderingsmanden jo lige forklar VVS-mesteren hvad der ikke var lovligt.
Og
> det var jo ganske sjovt, for lige pludselig var alt lovligt. VVS mesteren
> kvitteret med en regning på kr. 2500,00 til vurderingsmanden, for det
> besvært han havde haft. (VVS manden havde lovet mig, at såfremt at der var
> nogen fejl skulle jeg betalt ham et beskedet beløb, og hvis der ingne fejl
> var, ville have overbringe vurderingsmanden i *kæmpe* regning)

Det lyder som om jeg skal have VVS-manden på banen, hvis der skulle dukke
problemer op i vurderingen mht. VVS.

Tak for din hjælp indtil videre.

Mvh. Hendrik

---

Hej igen,

Nu har vi fået vurderingen, og der er derfor opstået nogle ekstra spørgsmål
i den forbindelse.

Der er i køkkenet en indbygningsovn, som ved vores overtagelse var medregnet
som en forbedring, og som vi derfor var tvunget til at overtage. I den
vurderingsrapport vi netop har modtaget, er ovnen nu pludselig opført som
løsøre, og den nye ejer er derfor ikke tvunget til at overtage den, hvorfor
vi kan komme i en situation, hvor vi står med en ovn, vi ikke kan bruge til
noget, eller den nye ejer prøver at presse prisen for ovnen. Jeg tror næsten
det er en fejl fra vurderingsmandens side, men jeg har efterhånden set mange
mærkelige ting ifm. med dette salg. Kan vurderingsmanden pludselig forvandle
en tidligere vurderet forbedring til løsøre på denne måde?

Da det var vurderingsmandens "debut" i vores forening, efter en anden
vurderingsmand har været fast tilknyttet i en årrække, spurgte han
bestyrelsesmedlemmerne om den hidtige praksis i foreningen for afskrivning
af forbedringer. Det vidste de tilstedeværende bestyrelsesmedlemmer ikke
noget om, men vurderingsmanden fik den tidligere vurdering af lejligheden,
hvorfor han kunne støtte sig til tallene i denne i spørgsmålet om
afskrivningsperioder, -metoder osv. Jeg mener at have læst et sted, at man
ved afskrivningerne i de forskellige vurderinger, så vidt muligt skal bruge
de samme metoder for at opnå ensartede og retfærdige vurderinger, og det var
nok derfor han spurgte til den tidligere praksis. Jeg synes nogle af
afskrivningerne er lovligt store ift. tidligere afskrivningstakt, uden at
dette er begrundet i bemærkninger om slid eller lign. Må vurderingsmanden
f.eks. afskrive noget over 10 år, hvis den tidligere vurdering viser en
afkrivningstakt på f.eks. 4-5% om året for den samme forbedring?

Mvh. Hendrik

---

Hendrik W. Hansen wrote:
> Kan vurderingsmanden pludselig forvandle en
> tidligere vurderet forbedring til løsøre på denne måde?

Ja. Det er en fejl at en ovn tidligere har været del af en forbedring.

> Jeg mener at have læst et sted, at man ved afskrivningerne i de
> forskellige vurderinger, så vidt muligt skal bruge de samme metoder
> for at opnå ensartede og retfærdige vurderinger, og det var nok
> derfor han spurgte til den tidligere praksis.

Det lyder rimeligt nok.

> Jeg synes nogle af
> afskrivningerne er lovligt store ift. tidligere afskrivningstakt,
> uden at dette er begrundet i bemærkninger om slid eller lign. Må
> vurderingsmanden f.eks. afskrive noget over 10 år, hvis den tidligere
> vurdering viser en afkrivningstakt på f.eks. 4-5% om året for den
> samme forbedring?

Over hvor mange år viste den afskrivningstakt sig? Problemet er at fx ABF's
anbefalede afskrivningskurver ikke er lineære (det var de i hvert fald ikke
sidst jeg så dem, men det er ganske vist en del år siden).

David

---

"David T. Metz" <dtm.ioa@cbs.dk.invalid> skrev i en meddelelse
news:40b5a916$0$160$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk...
> > Kan vurderingsmanden pludselig forvandle en
> > tidligere vurderet forbedring til løsøre på denne måde?
>
> Ja. Det er en fejl at en ovn tidligere har været del af en forbedring.

Hvorfor er det en fejl? Der er tale om en indbygningsovn, der er sat op
sammen med resten af køkkenet. Jeg er godt klar over at indbygningsovne har
standardmål, og at vi i princippet kunne afmontere den, købe nye
køkkenelementer til den nye lejlighed og montere den heri. Men så kunne vi
også afmontere indbygningskogepladen og tage den med os, men den er påført
som en forbedring. Hvor går grænsen mellem forbedring og løsøre?

> Over hvor mange år viste den afskrivningstakt sig? Problemet er at fx
ABF's
> anbefalede afskrivningskurver ikke er lineære (det var de i hvert fald
ikke
> sidst jeg så dem, men det er ganske vist en del år siden).

Ja, det er muligt at han benytter ikke lineære afskrivningsmetoder -
forbedringerne var ikke afskrevet over mere end et par år, da vi overtog
dem, så det er selvfølgelig svært at regne ud hvilken metode, der er brugt.
Findes der en oversigt over de forskellige typer af forbedringer (hårde
hvidevarer, køkkenlementer, badeværelsesfliser osv.) og deres normale
afskrivningstakt?

Mvh. Hendrik

---

"Hendrik W. Hansen" <hcwh@yahoo.com> skrev i en meddelelse
news:c95j2n$hba$1@news.cybercity.dk...

> > Over hvor mange år viste den afskrivningstakt sig? Problemet er at fx
> ABF's
> > anbefalede afskrivningskurver ikke er lineære (det var de i hvert fald
> ikke
> > sidst jeg så dem, men det er ganske vist en del år siden).
>
> Ja, det er muligt at han benytter ikke lineære afskrivningsmetoder -
> forbedringerne var ikke afskrevet over mere end et par år, da vi overtog
> dem, så det er selvfølgelig svært at regne ud hvilken metode, der er
brugt.
> Findes der en oversigt over de forskellige typer af forbedringer (hårde
> hvidevarer, køkkenlementer, badeværelsesfliser osv.) og deres normale
> afskrivningstakt?

De findes ikke som offentlig standard.
ABF er det nærmeste man kommer en de facto standard, - deres
afskrivningskurver fremgår bla. af deres håndbog for Andelsboligforeninger.

/Per

---

Hendrik W. Hansen wrote:

> Men så kunne vi også afmontere
> indbygningskogepladen og tage den med os, men den er påført som en
> forbedring.

Det er muligvis også en fejl ... Der kan ligge et ræsonnement bag om huller
i skabe versus huller i skabe - jeg har ikke erfaring med
indbygningskogeplader.

>Hvor går grænsen mellem forbedring og løsøre?

Forbedring er en ændring af boligen, løsøre er inventar. Løsøre kan være
"særligt tilpasset" (fx et indbygget skab) og så skal det overtages ligesom
forbedringer.

I kan evt. argumentere for at ovnen er særligt tilpasset (selv om det ikke
er ovnen, men skabet der teknisk set er tilpasset). Men jeg kan ikke se
andet end at det er løsøre.

> Ja, det er muligt at han benytter ikke lineære afskrivningsmetoder -
> forbedringerne var ikke afskrevet over mere end et par år, da vi
> overtog dem,

Ok, ABF's kurver er nemlig flade i starten og slutningen (så vidt jeg
husker - i hvert fald er de i starten). Så de 4-5% om året de to første år
kan godt passe på en afskrivning over ti år. Men hæng mig ikke op på det -
få fat i en ABF-håndbog (hos bestyrelsen hvis foreningen er medlem) og se
selv efter.

> så det er selvfølgelig svært at regne ud hvilken metode,
> der er brugt. Findes der en oversigt over de forskellige typer af
> forbedringer (hårde hvidevarer, køkkenlementer, badeværelsesfliser
> osv.) og deres normale afskrivningstakt?

Løsøre (=hårde hvidevarer) bør ikke "afskrives". De bør handles til
markedspris (dvs. "Blå Avis"-priser). Flere foreninger (inkl. min egen) har
dog alligevel en etableret praksis for at afskrive, men det giver ofte skæve
(i de første år alt for høje) priser.

ABF-håndbogen har en række anbefalinger til afskrivningsperioder.

David

---

David T. Metz wrote:

> huller i skabe versus huller i skabe

Læs: huller i borde versus huller i skabe.

David

---

"David T. Metz" <dtm.ioa@cbs.dk.invalid> skrev i en meddelelse
news:40b7a69e$0$180$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk...
> Hendrik W. Hansen wrote:
>
> > Men så kunne vi også afmontere
> > indbygningskogepladen og tage den med os, men den er påført som en
> > forbedring.
>
> Det er muligvis også en fejl ... Der kan ligge et ræsonnement bag om
huller
> i skabe versus huller i skabe - jeg har ikke erfaring med
> indbygningskogeplader.

OK, heldigvis tegner det til at den nye andelshaver er interesseret i at
overtage ovnen, så reelt bliver det ikke noget problem. Jeg kan næsten regne
ud, at min eneste mulighed var at gå efter den tidligere vurderingsmand
eller forrige ejer og bede dem dække tabet, hvis situationen var den
modsatte?

Ærligt talt synes jeg meget af denne lovgivning omkring andelsboliger er
elendig, man skal jo næsten medbringe sin egen hær af jurister og fagfolk
indenfor de forskellige håndværk, når man køber en lejlighed. Som alm. mand
alene uden den store indsigt i regler, praksis og standarder, er der da stor
sandsynlighed for at man løber ind problemer og tab, som man måske kan få
dækket ved et dyrt og opslidende juridisk slag. Og det er vel egentlig imod
den oprindelige andelsboligtankegang, der skulle give folk noget billigt og
godt at bo i.

> Løsøre (=hårde hvidevarer) bør ikke "afskrives". De bør handles til
> markedspris (dvs. "Blå Avis"-priser). Flere foreninger (inkl. min egen)
har
> dog alligevel en etableret praksis for at afskrive, men det giver ofte
skæve
> (i de første år alt for høje) priser.

Jeg tror ikke problemet er så stort med afskrivning på løsøre, den nye
andelshaver kan jo bare lade være med at overtage det hvis det er for dyrt.
Vi tager ihvertfald kun vurderingerne som en retningslinje for den egentlige
forhandling.