---

Hej.

Jeg bor til leje i en lejlighed, og har gjort det siden august. Jeg har så
for nyligt opdaget, at en rude i mit køkken er punkteret. Årsagen til, at
jeg først har opdaget det nu, er blandt andet, at ruden har været ret
beskidt udvendigt, og at det afhænger af vind og vejr om man kan se, at en
rude er punkteret.

Jeg har så skrevet et brev til udlejer hvori, jeg gør opmærksom på ruden, og
mener, at udskiftning må stå for deres regning. Svaret fra dem er så:

"I forbindelse med deres indflytning afholdtes der indflytningssyn d. 7.
august 2003 og som dokumentation herfor foreligger der en
indflytningsrapport hvori de mangler som fandtes ved indflytningen blev
noteret.

Da De ved denne lejlighed ikke påtalte, at der var en punkteret rude, må vi
konkludere, at ruden ikke var punkteret på daværende tidspunkt og at
vedligeholdelsen og udbedringen heraf derfor påhviler dem."

Der er så følgende paragraf under "Særlige vilkår" i min lejekontrakt:

"Det påhvilker endviedere lejer at vedligeholde det i §9 nævnte inventar,
samt vedligeholder og om fornødent forny låse, nøgler, vandhaner,
elkontakter, lysarmaturer, vinduer, ruder, køkkenbordsbelægninger,
wc-kummer, cisterne, vaskekummer, vetilatorer, samt renholde og rense afløb
fra vaske og gulvafløb."

Den paragraf siger, at jeg skal betale - men et andet sted i kontrakten står
der, at jeg kun hæfter for indvendig vedligeholdelse - og en rude er vel
udvendig vedligeholdelse?

Hvis ikke, kan det da alligevel ikke betragtes som en skjult mangel, som har
været tilstede siden min indflyttelse? Jeg har aldrig selv brugt ruden (haft
den åbnet en gang eller to), og kan ikke se hvordan jeg skulle have
forårsaget at punktere den. Hvis ikke jeg husker meget galt skal udlejer
hæfte for skjulte mangler, som ikke burde være opdaget ved indflytningssyn -
men om punkterede ruder hører med herunder er jeg lidt i tvivl om.

--
Mvh.
Jeppe Vestergaard, Aalborg
Der er en "fejl" i min email-adresse.

---

Jeppe Vestergaard wrote:

> Den paragraf siger, at jeg skal betale - men et andet sted i
> kontrakten står der, at jeg kun hæfter for indvendig vedligeholdelse
> - og en rude er vel udvendig vedligeholdelse?

Det er vel derfor §9 er indføjet - som en yderligere specifikation af dine
forpligtelser.

> Hvis ikke, kan det da alligevel ikke betragtes som en skjult mangel,

Nej. "Skjult fejl" betyder man ikke har mulighed for at opdage det - det har
jeg svært ved at se gælder en punkteret rude. Dvs. man kan sagtens overse
noget, fordi man ikke er omhyggelig, men det gør det ikke til noget
"skjult".

> kan ikke se hvordan jeg skulle have forårsaget at punktere den.

Ting går i stykker med tiden.

David

---

David T. Metz wrote:
> Ting går i stykker med tiden.

En termorude har en vis levetid. Kan man godt lade en lejer flytte ind kort
tid før denne gennemsnitlige levetids ophør og stadig kræve, at lejer
betaler udskiftning?

/Bo

---

bem skrev:

> David T. Metz wrote:
>> Ting går i stykker med tiden.
>
> En termorude har en vis levetid. Kan man godt lade en lejer flytte
> ind kort tid før denne gennemsnitlige levetids ophør og stadig kræve,
> at lejer betaler udskiftning?


Interessant spørgsmål. Der plejer ligeledes at være en passus som: "...
medmindre lejeren kan godtgøre, at forringelsen ikke skyldes lejers
forsømmelse". Kan denne gøres gældende i dette tilfælde, hvor
punkteringen sandsynligvis er sket mellem august og nu?

Hvis det i øvrigt er nye termoruder er der formodentlig en garanti på
nogle år - er dette undersøgt?

--
Kurt Lund
- der også filtrerer toppostere fra.

---

> Hvis det i øvrigt er nye termoruder er der formodentlig en garanti på
> nogle år - er dette undersøgt?

De ser ikke just ud til at være af nyeste dato, så tvivler på, at der er
nogen garanti på dem.

--
Mvh.
Jeppe Vestergaard, Aalborg
Der er en "fejl" i min email-adresse.

---

"Kurt Lund" <lund@fabel.dk> skrev i en meddelelse
news:402e090f$0$30067$edfadb0f@dtext01.news.tele.dk...
> bem skrev:
>
> > David T. Metz wrote:
> >> Ting går i stykker med tiden.
> >
> > En termorude har en vis levetid. Kan man godt lade en lejer flytte
> > ind kort tid før denne gennemsnitlige levetids ophør og stadig kræve,
> > at lejer betaler udskiftning?
>
>

Fra Karnov note;

U 1960 1104 (lejer af bagerilokaler, der ifølge kontrakten havde pligt til
vedligeholdelse, herunder fornyelse bl.a. af gulvbelægning, fandtes ikke at
have pligt til at forny en gulvbelægning, der skulle udskiftes på grund af
normalt slid). Dommen er i strid med lejekontraktens formulering sammenholdt
med de almindeligt gældende principper om vedligeholdelsespligt, der
omfatter hændelig undergang og forringelse; uanset præmissernes formulering
må dommen ses enten som et udslag af det udtrykkelighedskrav, der gælder ved
aftaler om vedligeholdelsesovervæltning fra udlejeren til lejeren, jf.
slutnoten til § 4, stk. 2, og dagældende lejelovs § 24, stk. 2, eller som en
ren rimelighedsafgørelse (der efter ikrafttrædelsen af aftalelovens § 36 (i
1975) kunne have været begrundet i denne lovbestemmelse).


Læg mærke til: ...de almindeligt gældende principper om
vedligeholdelsespligt, der omfatter hændelig undergang og forringelse..

og: ..må dommen ses ..som en ren rimelighedsafgørelse

Man kan heraf modsætningsslutte at når man har aftalt sig ud af udlejerens
vedligeholdelsepligt, har man pligt til at vedligeholde "hændelig undergang
og forringelse.



PH

---

Peter Hansson wrote:
> Fra Karnov note;
>
> U 1960 1104 (lejer af bagerilokaler, der ifølge kontrakten havde
> pligt til vedligeholdelse, herunder fornyelse bl.a. af gulvbelægning,
> fandtes ikke at have pligt til at forny en gulvbelægning, der skulle
> udskiftes på grund af normalt slid). Dommen er i strid med
> lejekontraktens formulering sammenholdt med de almindeligt gældende
> principper om vedligeholdelsespligt, der omfatter hændelig undergang
> og forringelse; uanset præmissernes formulering må dommen ses enten
> som et udslag af det udtrykkelighedskrav, der gælder ved aftaler om
> vedligeholdelsesovervæltning fra udlejeren til lejeren, jf. slutnoten
> til § 4, stk. 2, og dagældende lejelovs § 24, stk. 2, eller som en
> ren rimelighedsafgørelse (der efter ikrafttrædelsen af aftalelovens §
> 36 (i 1975) kunne have været begrundet i denne lovbestemmelse).
>
>
> Læg mærke til: ...de almindeligt gældende principper om
> vedligeholdelsespligt, der omfatter hændelig undergang og
> forringelse..
>
> og: ..må dommen ses ..som en ren rimelighedsafgørelse
>
> Man kan heraf modsætningsslutte at når man har aftalt sig ud af
> udlejerens vedligeholdelsepligt, har man pligt til at vedligeholde
> "hændelig undergang og forringelse.

Er der ikke netop i den citerede dom anlagt en rimelighedsbetragtning (som
blev *lovfæstet* i 1975 i aftaleloven), og som vil kunne gøres gældende i
det aktuelle tilfælde? Hvis man før aftalelovens ændring statuerer urimelige
vilkår, så vil man vel endnu nemmere kunne komme igennem med
urimelighedsbetragtningen efter lovens ændring?

Jeg går ikke ud fra, at manglende udtrykkelighed kan påberåbes her...

/Bo

---

"bem" <bo.elkjaer@NOSPAMeudoramail.com> skrev i en meddelelse
news:c0ldvf$i8h$1@sunsite.dk...
>
> Er der ikke netop i den citerede dom anlagt en rimelighedsbetragtning (som
> blev *lovfæstet* i 1975 i aftaleloven), og som vil kunne gøres gældende i
> det aktuelle tilfælde?

Hvis §36 skal bruges, skal der noget til.


Hvis man før aftalelovens ændring statuerer urimelige
> vilkår, så vil man vel endnu nemmere kunne komme igennem med
> urimelighedsbetragtningen efter lovens ændring?
>
Jeg er ikke sikker på at "rimelighedsafgørelser" fra før §36 har en så
eklatant virkning på brugen af denne.

PH

---

On 2004-02-14, Jeppe Vestergaard <> wrote:
> "Det påhvilker endviedere lejer at vedligeholde det i §9 nævnte inventar,
> samt vedligeholder og om fornødent forny låse, nøgler, vandhaner,
> elkontakter, lysarmaturer, vinduer, ruder, køkkenbordsbelægninger,
> wc-kummer, cisterne, vaskekummer, vetilatorer, samt renholde og rense afløb
> fra vaske og gulvafløb."

Både yderste og inderste rude fungerer upåklageligt.
Problemewt er rammen de er monteret i, som hører til den
udvendige vedligeholdelse.

Vi forsøgte ihvertfald at bruge den da jeg i en tidligere lejerforening
kørte sag mod udlejer sammen med LLO. Her tabte lejer, i huslejenævnet,
da hun havde boet der i 35 år. Så hendes beboelsestid var afgørende.

Du kunne også påpege for udlejer nu, at de resterende vinduer har nået
en levetid hvor de forventes snart at ville punktere, og du derfor
anmoder om at få dem alle skiftet præventivt. Dette burde alle lejere
gøre ved indflytning, da dette nok er eneste måde at få termoruder
permanent over på udlejer.

> Den paragraf siger, at jeg skal betale - men et andet sted i kontrakten står
> der, at jeg kun hæfter for indvendig vedligeholdelse - og en rude er vel
> udvendig vedligeholdelse?

Den invendige rude er OK, og det er den udvendige også..

> Hvis ikke, kan det da alligevel ikke betragtes som en skjult mangel, som har
> været tilstede siden min indflyttelse? Jeg har aldrig selv brugt ruden (haft
> den åbnet en gang eller to), og kan ikke se hvordan jeg skulle have
> forårsaget at punktere den. Hvis ikke jeg husker meget galt skal udlejer
> hæfte for skjulte mangler, som ikke burde være opdaget ved indflytningssyn -
> men om punkterede ruder hører med herunder er jeg lidt i tvivl om.

Hvis der er gået andre termoruder i ejendommen, og udlejer ved at
der er stor sandsynlighed for at de snart går i stykker, så har
han muligvis pådraget sig ansvar ved fortielse.

>

---

> Da De ved denne lejlighed ikke påtalte, at der var en punkteret rude, må
vi
> konkludere, at ruden ikke var punkteret på daværende tidspunkt og at
> vedligeholdelsen og udbedringen heraf derfor påhviler dem."

Lidt morsomt - I alle tilstandsrapporter som udarbejdes ved hushandler tages
der forbehold for punkterede termoruder, da den bygningssagkyndige ikke har
mulighed for at konstatere dette!

Iøvrigt er rudens produktionsår og måned ofte stemplet i alu-rammen mellem
de to ruder.

/Martin

---

> > Da De ved denne lejlighed ikke påtalte, at der var en punkteret rude, må
> vi
> > konkludere, at ruden ikke var punkteret på daværende tidspunkt og at
> > vedligeholdelsen og udbedringen heraf derfor påhviler dem."
>
> Lidt morsomt - I alle tilstandsrapporter som udarbejdes ved hushandler
tages
> der forbehold for punkterede termoruder, da den bygningssagkyndige ikke
har
> mulighed for at konstatere dette!

Måske er der taget forbehold... men konstatere kan nogen af dem i hver fald
godt... det skete nemlig i denne lejlighed jeg bor i pt....

/MS

---

Max wrote:
>>> Da De ved denne lejlighed ikke påtalte, at der var en punkteret
>>> rude, må vi konkludere, at ruden ikke var punkteret på daværende
>>> tidspunkt og at vedligeholdelsen og udbedringen heraf derfor
>>> påhviler dem."
>>
>> Lidt morsomt - I alle tilstandsrapporter som udarbejdes ved
>> hushandler tages der forbehold for punkterede termoruder, da den
>> bygningssagkyndige ikke har mulighed for at konstatere dette!
>
> Måske er der taget forbehold... men konstatere kan nogen af dem i
> hver fald godt... det skete nemlig i denne lejlighed jeg bor i pt....

Når en termorude er punkteret, trænger der i løbet af nogen tid fugt og
snavs ind i mellemrummet mellem de to (eller flere) rudeglas. Det ses
efterhånden som et uklart slør på ruden eller at fugten der er trængt
ind, under bestemte forhold kondenserer på rudeglassenes indersider.
Forudsætningen for at man kan se de første tegn, er at termoruden er
rengjort på de udvendige flader. Dette indebærer også at en termorude
kan være punkteret uden at man kan se det.

--
Venlig hilsen
Erik Olsen
http://www.modelbaneteknik.dk/