|
|
 | Skjulte fejl?
Fra : Lasse Hedegaard |
Dato : 11-02-04 19:07 |
|
Hej!
Jeg har netop overtaget min nyerhvervede lejlighed, og har et par
spørgsmål om skjulte fejl.
1) Der kommer noget rødt stads ud af radiatoren. Det går så langsomt,
at jeg ingen chance ville have for at se det da jeg har besøgt
lejligheden. Er det en skjult fejl - skal sælger betale?
2) Der er hul i loftet. På billederne fra ejendomsmægleren ser det ud
til, at der har hængt en lampe på det pågældende sted, og det er
sikkert da denne lampe er blevet pillet ned hullet er kommet. Det
ligner mest et hul man ville kunne lave med enden af et kosteskaft. Er
det en skjult fejl - skal sælger betale?
Hvis det er skjulte fejl, hvordan forholder jeg mig så - hvad skal jeg
helt konkret gøre?
X-post: dk.bolig, dk.videnskab.jura
Venligst,
Lasse Hedegaard
--
http://www.simlock.dk/ - k(l)ik forbi...
| |
 Søren (11-02-2004)
| Kommentar
Fra : Søren |
Dato : 11-02-04 23:06 |
|
> 1) Der kommer noget rødt stads ud af radiatoren. Det går så langsomt,
> at jeg ingen chance ville have for at se det da jeg har besøgt
> lejligheden. Er det en skjult fejl - skal sælger betale?
Som udgangspunkt ja og ja, men læs ned.
> 2) Der er hul i loftet. På billederne fra ejendomsmægleren ser det ud
> til, at der har hængt en lampe på det pågældende sted, og det er
> sikkert da denne lampe er blevet pillet ned hullet er kommet. Det
> ligner mest et hul man ville kunne lave med enden af et kosteskaft. Er
> det en skjult fejl - skal sælger betale?
Som udgangspunkt ja og ja, men læs ned.
> Hvis det er skjulte fejl, hvordan forholder jeg mig så - hvad skal jeg
> helt konkret gøre?
Du kontakter sælger med dit krav.
Generelt skal du dog vide, at du skal kunne sandsynliggøre at fejlene var
der da du overtog lejligheden og ikke er kommet efter (det bruge stads der
kommer ud af radiatoren kan være fordi du har udluftet radiatorer og
strammet "skuen" for meget bagefter) f.eks.
Samtidigt skal du være opmærksom på at hvis sælger ikke umiddelbart vil
anerkende dine krav er der ofte kun den tunge vej i retten for at få dine
penge, med hvad dertil hører af tid og penge (nej du får ikke nødvendigvis
dækket alle dine sagsomkostninger hvis du vinder, der er skemaer for det,
der økonomisk ikke er lig virkeligheden.) 
Det er grunden til at der nu generelt på huse bliver lavet
tilstandsrapporter og ejerskifteforsikringer. Men det er ikke så almindeligt
ved lejligheder, som jeg har forstået det b.la fordi at en tilstandsrapport
skal omfatte hele bygningen og ikke kun lejligheden.
Jeg ville overveje om det var/er besværet værd, men det skader ikke at prøve
at kontakte sælger. Måske er sælger fornuftig.
--
Søren
| |
Lasse Hedegaard (12-02-2004)
| Kommentar
Fra : Lasse Hedegaard |
Dato : 12-02-04 03:10 |
|
Søren skrev:
>> Hvis det er skjulte fejl, hvordan forholder jeg mig så - hvad skal jeg
>> helt konkret gøre?
>Du kontakter sælger med dit krav.
Det skal ikke gå igennem ejendomsmægleren?
Hvad skal sælger i øvrigt betale? Kan jeg blot bestille håndværkere
til at tage sig af det - og sende regningen til ham, eller skal han
selv sørge for dette?
>Generelt skal du dog vide, at du skal kunne sandsynliggøre at fejlene var
>der da du overtog lejligheden og ikke er kommet efter (det bruge stads der
>kommer ud af radiatoren kan være fordi du har udluftet radiatorer og
>strammet "skuen" for meget bagefter) f.eks.
Tja, begge dele blev opdaget netop da jeg havde overtaget lejligheden.
Det er selvfølgelig svært at bevise.
>Samtidigt skal du være opmærksom på at hvis sælger ikke umiddelbart vil
>anerkende dine krav er der ofte kun den tunge vej i retten for at få dine
>penge, med hvad dertil hører af tid og penge (nej du får ikke nødvendigvis
>dækket alle dine sagsomkostninger hvis du vinder, der er skemaer for det,
>der økonomisk ikke er lig virkeligheden.)
Der er ingen tvivl om, at jeg helst vil undgå dette.
>Det er grunden til at der nu generelt på huse bliver lavet
>tilstandsrapporter og ejerskifteforsikringer. Men det er ikke så almindeligt
>ved lejligheder, som jeg har forstået det b.la fordi at en tilstandsrapport
>skal omfatte hele bygningen og ikke kun lejligheden.
Det snakkede ejendomsmægleren også noget om (altså det med
tilstandsrapporter).
>Jeg ville overveje om det var/er besværet værd, men det skader ikke at prøve
>at kontakte sælger. Måske er sælger fornuftig.
Han er jurastuderende - om det så er godt eller skidt 
Venligst,
Lasse Hedegaard
--
http://www.simlock.dk/ - k(l)ik forbi...
| |
 Søren (12-02-2004)
| Kommentar
Fra : Søren |
Dato : 12-02-04 10:10 |
|
> Det skal ikke gå igennem ejendomsmægleren?
Nej...Det har han ikke noget med at gøre.
> Hvad skal sælger i øvrigt betale? Kan jeg blot bestille håndværkere
> til at tage sig af det - og sende regningen til ham, eller skal han
> selv sørge for dette?
Det ved jeg faktisk ikke...Bor selv i hus og har ejerskifteforsikring., men
prøv at ringe til en advokat for at høre.
> Tja, begge dele blev opdaget netop da jeg havde overtaget lejligheden.
> Det er selvfølgelig svært at bevise.
Ja.
> Der er ingen tvivl om, at jeg helst vil undgå dette.
Ja hvem vil ikke gerne det. *S
> Det snakkede ejendomsmægleren også noget om (altså det med
> tilstandsrapporter).
>
> >Jeg ville overveje om det var/er besværet værd, men det skader ikke at
prøve
> >at kontakte sælger. Måske er sælger fornuftig.
>
> Han er jurastuderende - om det så er godt eller skidt
Kommer jo an på hans moral...Han ved nok endnu bedre hvor svært og dyrt det
kan blive for dig at få kravene igennem retten.
Det er vist også sådan at man skal kunne bevise at sælger har haft direkte
viden om fejlene.
/Søren
| |
Karl Viggo (16-02-2004)
| Kommentar
Fra : Karl Viggo |
Dato : 16-02-04 16:27 |
|
"Lasse Hedegaard" <laxxe@nospam.dk> skrev i en meddelelse
news:l8bl209lfihbn3l6rs1jmro3baa7mds44v@news.tele.dk...
> Søren skrev:
>
> Hvad skal sælger i øvrigt betale? Kan jeg blot bestille håndværkere
> til at tage sig af det - og sende regningen til ham, eller skal han
> selv sørge for dette?
>
>
Sælgeren har retten til at udbedre fejlene (hvis han anerkender dem) - det
betyder at han skal have chanchen til selv at gøre det eller bruge sine egne
håndværkere.
Viggo
| |
Max (16-02-2004)
| Kommentar
Fra : Max |
Dato : 16-02-04 16:28 |
|
> Det skal ikke gå igennem ejendomsmægleren?
Det gjorde jeg dengang jeg købte...men der fik vi også ordnet tingene inden
der blev handlet.
> Hvad skal sælger i øvrigt betale? Kan jeg blot bestille håndværkere
> til at tage sig af det - og sende regningen til ham, eller skal han
> selv sørge for dette?
Først og fremmest skal han vel sel v have muligheden.
> Tja, begge dele blev opdaget netop da jeg havde overtaget lejligheden.
> Det er selvfølgelig svært at bevise.
Hmm...hvis du netop har overtaget lejligheden(læs: overtaget, ikke flyttet
ind) ringer du vel bare til sælger.
> Der er ingen tvivl om, at jeg helst vil undgå dette.
Det kan jeg godt forstå, men har du og sælger noget udestående?
> Det snakkede ejendomsmægleren også noget om (altså det med
> tilstandsrapporter).
Ja...og?
> Han er jurastuderende - om det så er godt eller skidt
Det kommer jo an på hans væsen
/Max
| |
Max (16-02-2004)
| Kommentar
Fra : Max |
Dato : 16-02-04 16:27 |
|
> Generelt skal du dog vide, at du skal kunne sandsynliggøre at fejlene var
> der da du overtog lejligheden og ikke er kommet efter (det bruge stads der
> kommer ud af radiatoren kan være fordi du har udluftet radiatorer og
> strammet "skuen" for meget bagefter) f.eks.
Er det noget specielt for ejendomshandel?
/Max
| |
Søren (17-02-2004)
| Kommentar
Fra : Søren |
Dato : 17-02-04 10:02 |
|
"Max" <maxsesNOT@hotmail.com> wrote in message
news:402b3dc9$0$29407$edfadb0f@dread15.news.tele.dk...
> > Generelt skal du dog vide, at du skal kunne sandsynliggøre at fejlene
var
> > der da du overtog lejligheden og ikke er kommet efter (det bruge stads
der
> > kommer ud af radiatoren kan være fordi du har udluftet radiatorer og
> > strammet "skuen" for meget bagefter) f.eks.
>
> Er det noget specielt for ejendomshandel?
Om det er specielt er ejemdomshandel ved jeg ikke. Det samme gør sig
gældende ved ejerskifteforsikringer. Der skal det også kunne sandsynliggøre
at fejlen (eller en anden fejl der har ledt til fejlen) var tilstede på
overtagelsestidspunktet (forstået på den måde at hvis huset falder sammen
dagen efter man overtager det, skal man ikke sandsynliggøre at huset var
faldet sammen før man overtog det, men sandsynligheden snakker for at det
skyldes en fejl i konstruktionen er var tilstede før man overtog
huset...Altså en følgefejl).
Hvis reglerne ikke var sådan ville man kunne komme efter sælger (i
spørgerens tilfælde når der ikke er ejerskifteforsikring), når
blandingsbatteriet går i stykker efter 19½ år.
/Søren
| |
Max (17-02-2004)
| Kommentar
Fra : Max |
Dato : 17-02-04 19:35 |
|
> Om det er specielt er ejemdomshandel ved jeg ikke. Det samme gør sig
> gældende ved ejerskifteforsikringer. Der skal det også kunne
sandsynliggøre
> at fejlen (eller en anden fejl der har ledt til fejlen) var tilstede på
> overtagelsestidspunktet (forstået på den måde at hvis huset falder sammen
> dagen efter man overtager det, skal man ikke sandsynliggøre at huset var
> faldet sammen før man overtog det, men sandsynligheden snakker for at det
> skyldes en fejl i konstruktionen er var tilstede før man overtog
> huset...Altså en følgefejl).
> Hvis reglerne ikke var sådan ville man kunne komme efter sælger (i
> spørgerens tilfælde når der ikke er ejerskifteforsikring), når
> blandingsbatteriet går i stykker efter 19½ år.
Ja lidt ligesom formodningsreglen i den alm. købelov?
Ville det ikke være sandsynligt at det var der da han flyttede ind for kort
tid siden(0-30dage)? Jeg ved godt at f.eks. radiator snasket kan være fordi
har har luftet ud men umiddelbart ville jeg dog stadig mene at sælger at
noget bevisbyrde?
/Max
| |
Maria Frederiksen (12-02-2004)
| Kommentar
Fra : Maria Frederiksen |
Dato : 12-02-04 09:39 |
|
> Jeg har netop overtaget min nyerhvervede lejlighed, og har et par
> spørgsmål om skjulte fejl.
>
> 1) Der kommer noget rødt stads ud af radiatoren. Det går så langsomt,
> at jeg ingen chance ville have for at se det da jeg har besøgt
> lejligheden. Er det en skjult fejl - skal sælger betale?
>
> 2) Der er hul i loftet. På billederne fra ejendomsmægleren ser det ud
> til, at der har hængt en lampe på det pågældende sted, og det er
> sikkert da denne lampe er blevet pillet ned hullet er kommet. Det
> ligner mest et hul man ville kunne lave med enden af et kosteskaft. Er
> det en skjult fejl - skal sælger betale?
Det er i småtingsafdelingen, og du får svært ved at komme igennem med det,
sådan rent erstatningsmæssigt. For det første kan det diskutteres om det
overhovedet er skjulte fejl, eller ting, du kan forvente af en brugt
lejlighed, og selv om det er en skjult fejl, så snakker vi jo under 1000 kr.
Er det værd at starte en sag på?
Mvh Maria
| |
Max (16-02-2004)
| Kommentar
Fra : Max |
Dato : 16-02-04 16:27 |
|
> Er det værd at starte en sag på?
Det kommer jo helt an på hvilket grundlag lejligheden er købt på. Han
skriver jo også at han vil undgå retten.
/Max
| |
Søren (17-02-2004)
| Kommentar
Fra : Søren |
Dato : 17-02-04 10:05 |
|
> Det kommer jo helt an på hvilket grundlag lejligheden er købt på. Han
> skriver jo også at han vil undgå retten.
Hviklet grundlag mener du at han skulle have købt lejligheden på som ændrer
hans retsstilling (og dermed hvor nemt/svært det er at vinde sådanne en sag
i retten). Jeg kan lige komme på ved dødsboer (ved konkursboer er det vel
kreditforeningen der sælger lejligheden. Ikke den tidligere beboer).
Men eftersom spørger ikke har nævnt noget i den retning må vi vel gå ud fra
at der er snakke om et standard lejlighedssalg.
Det er jo ikke sådan at sælger kan sælge lejligheden som beset, og på den
måde forsøge at fraskrive sig ansvaret for kendte skjulte fejl..
Bilforhandlere prøver også i høj grad dette men med retsligt dårligt
resultat. *S
/Søren
| |
Max (17-02-2004)
| Kommentar
Fra : Max |
Dato : 17-02-04 19:38 |
|
> Det er jo ikke sådan at sælger kan sælge lejligheden som beset, og på den
> måde forsøge at fraskrive sig ansvaret for kendte skjulte fejl..
Nej det er jo det jeg mener... derfor mener jeg heller ikke at man kan sige
at det er under 1000.- så er det iorden...? Anyway, det med radiatoren kunne
også vise sig at være alvorligt hvis det ikke bare er en som har været
sjusket da der blev luftet ud.
> Bilforhandlere prøver også i høj grad dette men med retsligt dårligt
> resultat. *S
Yeah i know...de er nogle bastarder...!
/Max
| |
David T. Metz (12-02-2004)
| Kommentar
Fra : David T. Metz |
Dato : 12-02-04 10:33 |
|
Lasse Hedegaard wrote:
> 1) Der kommer noget rødt stads ud af radiatoren. Det går så langsomt,
> at jeg ingen chance ville have for at se det da jeg har besøgt
> lejligheden. Er det en skjult fejl - skal sælger betale?
Hvis varmesystemet er utæt og det ikke er oplyst så skal det udbedres på
sælgers regning (det kan fx skyldes fejlbehæftet installation så alle rørene
er tærede).
> 2) Der er hul i loftet. På billederne fra ejendomsmægleren ser det ud
> til, at der har hængt en lampe på det pågældende sted, og det er
> sikkert da denne lampe er blevet pillet ned hullet er kommet. Det
> ligner mest et hul man ville kunne lave med enden af et kosteskaft. Er
> det en skjult fejl - skal sælger betale?
Den slags må man forvente - ligesom huller i fx væg efter ophængte reoler
el.lign.
David
| |
Lasse Hedegaard (12-02-2004)
| Kommentar
Fra : Lasse Hedegaard |
Dato : 12-02-04 11:43 |
|
David T. Metz skrev:
>> 2) Der er hul i loftet. På billederne fra ejendomsmægleren ser det ud
>> til, at der har hængt en lampe på det pågældende sted, og det er
>> sikkert da denne lampe er blevet pillet ned hullet er kommet. Det
>> ligner mest et hul man ville kunne lave med enden af et kosteskaft. Er
>> det en skjult fejl - skal sælger betale?
>
>Den slags må man forvente - ligesom huller i fx væg efter ophængte reoler
>el.lign.
Der er ikke tale om et borehul, men et hul på 3-4 cm i diameter vil
jeg tro. Det er ellers et pænt loft, men hullet betyder, at det skal
spartles, og hele loftet skal males.
"Almindelige" huller i vægge er jo hurtigt fikset, men der skal
selvfølgelig alligevel males for at det bliver pænt - jeg synes bare
et stort hul i loftet er en noget anden sag end borehuller i væggene.
Venligst,
Lasse Hedegaard
--
http://www.simlock.dk/ - k(l)ik forbi...
| |
Erik Ginnerskov (12-02-2004)
| Kommentar
Fra : Erik Ginnerskov |
Dato : 12-02-04 12:37 |
| | |
Morten Fruergaard (16-02-2004)
| Kommentar
Fra : Morten Fruergaard |
Dato : 16-02-04 16:27 |
|
Erik Ginnerskov wrote:
>> Der er ikke tale om et borehul, men et hul på 3-4 cm i diameter vil
>> jeg tro.
>
> Det vil du aldrig kunne kalde en skjult fejl. Det er da så stort, at
> det er til at få øje på.
Har du læst alle indlæggene?
Citat: "Der er hul i loftet. På billederne fra ejendomsmægleren ser det ud
til, at der har hængt en lampe på det pågældende sted, og det er sikkert da
denne lampe er blevet pillet ned hullet er kommet".
Hvis lampen har hæng der, da han så lejligheden kan han jo ikke vide, at der
senere vil kommer et hul, vel...
--
Mvh. Morten Fruergaard
www.fruergaard-racing.dk deltager i www.syverrace.dk
www.cf-offroad.dk - Dæk/fælge, rustfrit udstyr m.v. til 4x4 & vans.
2-vejs alarmer, alm. alarmer, startspærre, fart pilot og meget andet...
| |
Søren (17-02-2004)
| Kommentar
Fra : Søren |
Dato : 17-02-04 10:13 |
|
> Hvis lampen har hæng der, da han så lejligheden kan han jo ikke vide, at
der
> senere vil kommer et hul, vel...
Det gør da ikke hullet til en skjult fejl. Så ville alle søm og skruehullet
i en væg også være skjulte fejl, da der hang billeder og skjulte dem da man
så lejligheden.
Skjulte fejl er fejl som man ikke uden destruktive fejl kan komme til at
konstaterer.
I en tilstandsrapport (som ligger til grund for alle de fejl en
ejerskifteforsikring ikke dækker) kigges der f.eks heller ikke under faste
tæpper, hvis det ikke er muligt uden at lave et destruktivt indgreb (at der
så er en del ting som en alm. ejerskifteforsikring ikke dækker af skjulte
fejl er en helt anden snak *G).
Fra boligtorvet.dk
"Tilstandsrapporten udføres af en beskikket bygningssagkyndig - dvs. en
arkitekt, ingeniør eller bygningskonstruktør, der har gennemgået en
certificeret efteruddannelse som bygningssagkyndig. Den bygningssagkyndige
gennemgår hele huset for konstruktive og udførelsesmæssige fejl og skader, i
det omfang det er muligt uden foretage destruktive indgreb. Den
bygningssagkyndige har heller ikke pligt til at undersøge skjulte
konstruktioner eller tekniske installationer."
Og at tage en lampe ned kan vel næppe kategoriseres som et destruktivt
indgreb. *S
/Søren
| |
H.S. (12-02-2004)
| Kommentar
Fra : H.S. |
Dato : 12-02-04 12:38 |
|
"Lasse Hedegaard" <laxxe@nospam.dk> skrev i en meddelelse
news:8ijm2094e37t8bomf1fk0aai738tcq3l4f@news.tele.dk...
> David T. Metz skrev:
>
> >> 2) Der er hul i loftet. På billederne fra ejendomsmægleren ser det ud
> >> til, at der har hængt en lampe på det pågældende sted, og det er
> >> sikkert da denne lampe er blevet pillet ned hullet er kommet. Det
> >> ligner mest et hul man ville kunne lave med enden af et kosteskaft. Er
> >> det en skjult fejl - skal sælger betale?
> >
Prøv at høre det firma som har lavet tilstandsrapporten på lejligheden, det
er dem der er ansvarlige for skader som de ikke har opdaget.
| |
Lasse Hedegaard (12-02-2004)
| Kommentar
Fra : Lasse Hedegaard |
Dato : 12-02-04 13:37 |
|
H.S. skrev:
>Prøv at høre det firma som har lavet tilstandsrapporten på lejligheden, det
>er dem der er ansvarlige for skader som de ikke har opdaget.
Der er ingen tilstandsrapport, det fortalte ejendomsmægleren (jeg har
også hørt det fra andre), at man ikke laver på lejligheder.
Venligst,
Lasse Hedegaard
--
http://www.simlock.dk/ - k(l)ik forbi...
| |
Erik Ginnerskov (13-02-2004)
| Kommentar
Fra : Erik Ginnerskov |
Dato : 13-02-04 16:45 |
|
"Lasse Hedegaard" <laxxe@nospam.dk> skrev
> Der er ingen tilstandsrapport, det fortalte ejendomsmægleren (jeg har
> også hørt det fra andre), at man ikke laver på lejligheder.
Det er rigtigt, at det er mere bøvlet at lave tilstandsrapport på
ejerlejligheder, fordi der både skal laves en på selve lejligheden og en på
hele ejendommen.
Men som køber har du krav på det og sælger har pligt til at lade rapporterne
udfærdige for sælgers regning, hvis køber beder om det.
--
Med venlig hilsen
Erik Ginnerskov
http://www.hjemmesideskolen.dk - http://www.html-faq.dk
http://hjem.get2net.dk/egin
| |
FnkyFrank (13-02-2004)
| Kommentar
Fra : FnkyFrank |
Dato : 13-02-04 17:19 |
|
> > Der er ingen tilstandsrapport, det fortalte ejendomsmægleren (jeg har
> > også hørt det fra andre), at man ikke laver på lejligheder.
>
> Det er rigtigt, at det er mere bøvlet at lave tilstandsrapport på
> ejerlejligheder, fordi der både skal laves en på selve lejligheden og en
på
> hele ejendommen.
>
> Men som køber har du krav på det og sælger har pligt til at lade
rapporterne
> udfærdige for sælgers regning, hvis køber beder om det.
Må lige bryde ind så folk ikke bliver mere forvirrede end godt er.
Det er ikke lovpligtigt for sælger at udarbejde en tilstandsrapport (heller
ikke selvom køber vil have det). Hvis der ikke udarbejdes en rapport (på
ejererlejligheder skal den så være på hele ejendommen, pga fælles
omkostninger), har sælger det alm. 20 årige ansvar på lejligheden.
Det skal siges at før man får noget ud af sælger skal
udbedringsomkostningerne være 5-10% af købesummen.
I disse tilfælde vil du højst sandsynligt ikke få noget ud af det.
MVH Frank
| |
Søren (16-02-2004)
| Kommentar
Fra : Søren |
Dato : 16-02-04 09:44 |
|
> Men som køber har du krav på det og sælger har pligt til at lade
rapporterne
> udfærdige for sælgers regning, hvis køber beder om det.
Gider du ikke lige finde den regel/lov at man som køber har krav på en
tilstandsrapport (og held og lykke med det skal du have).
HINT : Den findes ikke, for det er ikke noget man har krav på. *S
/Søren
| |
David T. Metz (12-02-2004)
| Kommentar
Fra : David T. Metz |
Dato : 12-02-04 21:41 |
|
Lasse Hedegaard wrote:
> David T. Metz skrev:
>> Den slags må man forvente - ligesom huller i fx væg efter ophængte
>> reoler el.lign.
>
> Der er ikke tale om et borehul, men et hul på 3-4 cm i diameter vil
> jeg tro.
Det gør ingen forskel - det er ikke noget at klage over.
David
| |
Søren (12-02-2004)
| Kommentar
Fra : Søren |
Dato : 12-02-04 13:58 |
|
> Hvis varmesystemet er utæt og det ikke er oplyst så skal det udbedres på
> sælgers regning (det kan fx skyldes fejlbehæftet installation så alle
rørene
> er tærede).
Kun hvis sælger har været vidende om forholdet ved salgstidspunktet.
Og det er op til køber at bevise/sandsynliggøre.
--
Søren
| |
Jeppe N. Madsen (14-02-2004)
| Kommentar
Fra : Jeppe N. Madsen |
Dato : 14-02-04 13:55 |
|
Den Fri, 13 Feb 2004 skrev Erik Ginnerskov:
>
> "Lasse Hedegaard" <laxxe@nospam.dk> skrev
>
> > Der er ingen tilstandsrapport, det fortalte ejendomsmægleren (jeg
> > har også hørt det fra andre), at man ikke laver på lejligheder.
>
> Det er rigtigt, at det er mere bøvlet at lave tilstandsrapport på
> ejerlejligheder, fordi der både skal laves en på selve lejligheden
> og en på hele ejendommen.
>
> Men som køber har du krav på det og sælger har pligt til at lade
> rapporterne udfærdige for sælgers regning, hvis køber beder om det.
Jeg tror der her tænkes på energimærket. Her har køber ganske rigtigt
krav på at få udarbejdet en sådan på sælgers regning.
Køber har aldrig _krav_ på en tilstandsrapport. En tilstandsrapport
kan bruges som grundlag for en ejerskifteforsikring som kan fritage
sælger for sit 20-årige ansvar (så længe der ikke lige frem er tale om
ond tro). Men som beskrevet er det ofte for dyrt (har været. Har der
ikke være planer om en ny ordning for lejligheder?) at udarbejde en
tilstandsrapport for lejligheder.....
mvh
Jeppe
| |
Lasse Hedegaard (12-02-2004)
| Kommentar
Fra : Lasse Hedegaard |
Dato : 12-02-04 13:56 |
|
Jeg skrev:
>Jeg har netop overtaget min nyerhvervede lejlighed, og har et par
>spørgsmål om skjulte fejl.
Endnu en, som jeg glemte i første omgang:
3) Faldet i badeværelset er forkert - dvs. vandet flyder ikke i
afløbet, men laver en sø ved væggen i stedet. Er det en skjult fejl -
skal sælger betale?
Venligst,
Lasse Hedegaard
--
http://www.simlock.dk/ - k(l)ik forbi...
| |
Søren (12-02-2004)
| Kommentar
Fra : Søren |
Dato : 12-02-04 14:21 |
|
> 3) Faldet i badeværelset er forkert - dvs. vandet flyder ikke i
> afløbet, men laver en sø ved væggen i stedet. Er det en skjult fejl -
> skal sælger betale?
Der vil jeg så mene at du har en mere end almindelig god chance imod sælger.
*S
Det er svært at argumenterer for at man ikke har vidst at faldet på
badeværelset var forkert. *G
Men igen...Ja.
Sælger er ansvarlig for alle skjulte fejl i op til 20 år efter salget...Men
vel at mærke KUN de fejl som sælger var vidende om ved salgstidspunktet.
Dit "job" som den anden part i den sag, er at bevise eller sandsynliggøre
udenfor rimelig tvivl, at sælger har været vidende om de skjulte fejl ved
salgstidspunktet.
--
Søren
| |
Lasse Hedegaard (12-02-2004)
| Kommentar
Fra : Lasse Hedegaard |
Dato : 12-02-04 16:06 |
|
Søren skrev:
>Der vil jeg så mene at du har en mere end almindelig god chance imod sælger.
>*S
>Det er svært at argumenterer for at man ikke har vidst at faldet på
>badeværelset var forkert. *G
>Men igen...Ja.
Ja, den må være forholdsvis nem at bevise. Hvad er man som sælger skal
gøre? Skal han sørge for at rette fejlen, eller skal jeg blot sende
ham en regning (den bliver jo voldsom for sådan et badeværelsesgulv).
>Sælger er ansvarlig for alle skjulte fejl i op til 20 år efter salget...Men
>vel at mærke KUN de fejl som sælger var vidende om ved salgstidspunktet.
>Dit "job" som den anden part i den sag, er at bevise eller sandsynliggøre
>udenfor rimelig tvivl, at sælger har været vidende om de skjulte fejl ved
>salgstidspunktet.
Hvis han vel at mærke ikke at samarbejdsvillig.
Jeg har i øvrigt en mere, som jeg dog er i tvivl om er en "fejl" - det
er dog en ting jeg godt kunne finde på at få lavet. Jeg skriver det i
et andet indlæg.
Venligst,
Lasse Hedegaard
--
http://www.simlock.dk/ - k(l)ik forbi...
| |
Rasmus (16-02-2004)
| Kommentar
Fra : Rasmus |
Dato : 16-02-04 16:27 |
|
"Lasse Hedegaard" <laxxe@nospam.dk> wrote in message
news:s10n20dbccejifpeomualpo6qvs1irenfh@news.tele.dk...
> Søren skrev:
>
> >Der vil jeg så mene at du har en mere end almindelig god chance imod
sælger.
> >*S
> >Det er svært at argumenterer for at man ikke har vidst at faldet på
> >badeværelset var forkert. *G
> >Men igen...Ja.
>
> Ja, den må være forholdsvis nem at bevise. Hvad er man som sælger skal
> gøre? Skal han sørge for at rette fejlen, eller skal jeg blot sende
> ham en regning (den bliver jo voldsom for sådan et badeværelsesgulv).
Det er nok smartest at gøre ham opmærksom på det inden du får det lavet, og
få på skrift at han kender til fejlen.
mvh
Rasmus
| |
Lasse Kristiansen (16-02-2004)
| Kommentar
Fra : Lasse Kristiansen |
Dato : 16-02-04 16:27 |
|
"Søren" <soren@ingenmail.dk> wrote in message
news:402b7db2$0$183$edfadb0f@dread11.news.tele.dk...
> Sælger er ansvarlig for alle skjulte fejl i op til 20 år efter
salget...Men
> vel at mærke KUN de fejl som sælger var vidende om ved salgstidspunktet.
> Dit "job" som den anden part i den sag, er at bevise eller sandsynliggøre
> udenfor rimelig tvivl, at sælger har været vidende om de skjulte fejl ved
> salgstidspunktet.
Sælger kan have frigjort sig fra det 20 årige mangelansvar, hvis han har
givet skriftligt tilbud på betaling af halvdelen af en ejerskifteforsikring,
har fundet et tilbud på en sådanne og har fået en tilstandsrapport
udarbejdet. I så fald skal man have fat i forsikringen eller den sagkyndige,
som har udarbejdet tilstandsrapporten.
Det er åbenbart ikke tilfældet her. Jeg ville kontakte sælger og fremlægge
krav om erstatning/udbedring. Hvis personen ikke er samarbejdsvillig, ville
jeg få en advokat til at fremlægge kravet istedet. Så sker der somregelt
noget.
--
Mvh, Lasse K
| |
David T. Metz (12-02-2004)
| Kommentar
Fra : David T. Metz |
Dato : 12-02-04 21:43 |
|
Lasse Hedegaard wrote:
> Jeg skrev:
>
>> Jeg har netop overtaget min nyerhvervede lejlighed, og har et par
>> spørgsmål om skjulte fejl.
>
> Endnu en, som jeg glemte i første omgang:
>
> 3) Faldet i badeværelset er forkert - dvs. vandet flyder ikke i
> afløbet, men laver en sø ved væggen i stedet. Er det en skjult fejl -
> skal sælger betale?
Har du skrevet under på at mægleren rådede dig til at gennemgå boligen med
en bygningssagkyndig? Stort set alle mæglere råder til det og - og der ville
du have opdaget det.
David
| |
Søren (12-02-2004)
| Kommentar
Fra : Søren |
Dato : 12-02-04 23:09 |
|
> Har du skrevet under på at mægleren rådede dig til at gennemgå boligen med
> en bygningssagkyndig? Stort set alle mæglere råder til det og - og der
ville
> du have opdaget det.
Hvordan skulle det fritage sælger for et ansvar for skjulte fejl som var
kendt af sælger ?
--
Søren
| |
David T. Metz (13-02-2004)
| Kommentar
Fra : David T. Metz |
Dato : 13-02-04 09:06 |
|
Søren wrote:
>> Har du skrevet under på at mægleren rådede dig til at gennemgå
>> boligen med en bygningssagkyndig? Stort set alle mæglere råder til
>> det og - og der ville du have opdaget det.
>
> Hvordan skulle det fritage sælger for et ansvar for skjulte fejl som
> var kendt af sælger ?
Det gør det heller ikke, men et forkert fald er ikke en skjult fejl.
David
| |
bem (16-02-2004)
| Kommentar
Fra : bem |
Dato : 16-02-04 16:28 |
|
David T. Metz wrote:
> Det gør det heller ikke, men et forkert fald er ikke en skjult fejl.
Mener du ikke, at sælger har pligt til at oplyse om forkert fald?
/Bo
| |
David T. Metz (17-02-2004)
| Kommentar
Fra : David T. Metz |
Dato : 17-02-04 10:28 |
|
bem wrote:
> David T. Metz wrote:
>
>> Det gør det heller ikke, men et forkert fald er ikke en skjult fejl.
>
> Mener du ikke, at sælger har pligt til at oplyse om forkert fald?
Jo, hvis han kender til det (det gør han nok), men væsentligere skal han jo
også være opmærksom på betydningen. Her er jeg ikke jurastærk nok til at
afgøre om sælger kan hævde at være i god tro om at det er uvæsentligt (det
er der nemlig mange der vil mene).
David
| |
Søren (17-02-2004)
| Kommentar
Fra : Søren |
Dato : 17-02-04 10:05 |
|
> Det gør det heller ikke, men et forkert fald er ikke en skjult fejl.
Rigtigt...My bad...Sorry *G
/Søren
| |
David T. Metz (13-02-2004)
| Kommentar
Fra : David T. Metz |
Dato : 13-02-04 09:06 |
|
Søren wrote:
>> Har du skrevet under på at mægleren rådede dig til at gennemgå
>> boligen med en bygningssagkyndig? Stort set alle mæglere råder til
>> det og - og der ville du have opdaget det.
>
> Hvordan skulle det fritage sælger for et ansvar for skjulte fejl som
> var kendt af sælger ?
Det gør det heller ikke, men et forkert fald er ikke en skjult fejl.
David
| |
David T. Metz (13-02-2004)
| Kommentar
Fra : David T. Metz |
Dato : 13-02-04 09:17 |
|
Søren wrote:
>> Har du skrevet under på at mægleren rådede dig til at gennemgå
>> boligen med en bygningssagkyndig? Stort set alle mæglere råder til
>> det og - og der ville du have opdaget det.
>
> Hvordan skulle det fritage sælger for et ansvar for skjulte fejl som
> var kendt af sælger ?
Det gør det heller ikke, men et forkert fald er ikke en skjult fejl.
David
| |
David T. Metz (13-02-2004)
| Kommentar
Fra : David T. Metz |
Dato : 13-02-04 10:17 |
|
David T. Metz wrote:
Beklager, min OE fik vist hikke.
David
| |
bem (16-02-2004)
| Kommentar
Fra : bem |
Dato : 16-02-04 16:27 |
|
David T. Metz wrote:
> Det gør det heller ikke, men et forkert fald er ikke en skjult fejl.
Det er vel værre (for sælger) end en skjult fejl. Sælger må have pligt til
loyalt at oplyse om forkert fald, så han kan ikke engang påberåbe sig god
tro. Er du enig i det?
/Bo
| |
Søren (17-02-2004)
| Kommentar
Fra : Søren |
Dato : 17-02-04 10:28 |
|
> Det er vel værre (for sælger) end en skjult fejl. Sælger må have pligt til
> loyalt at oplyse om forkert fald, så han kan ikke engang påberåbe sig god
> tro. Er du enig i det?
Det er en spørgsmål om etik og moral. Men det ændrer ikke ved at det IKKE er
en skjult fejl.
Jeg har åbenbart været træt da jeg skrev andet i mit indlæg per 12-02-2004
23:08.
En skjult fejl er en fejl der ikke kan ses/opdages uden destruktive indgreb.
Og et forkert fald på badeværelset kan opdages med noget så simpelt som et
waterpas. *S
/Søren
| |
bem (17-02-2004)
| Kommentar
Fra : bem |
Dato : 17-02-04 19:05 |
|
Søren wrote:
>> Det er vel værre (for sælger) end en skjult fejl. Sælger må have
>> pligt til loyalt at oplyse om forkert fald, så han kan ikke engang
>> påberåbe sig god tro. Er du enig i det?
>
> Det er en spørgsmål om etik og moral.
Det tror jeg ikke. Som sælger har du en loyal oplysningspligt vedr. fejl og
mangler, som du kender til - uanset om de er skjulte eller ej. Det er jo
ikke meningen, at sælger skal lade køber rende rundt og opdage alt muligt
selv, når sælger bare kan fortælle om manglerne, fordi han er klar over, at
de er der. Dette forhold må i særlig grad gælde ved salg af ejerlejligheder,
hvor der jo ikke er noget lovkrav om ejerskifteforsikringstilbud og
tilstandsrapport.
/Bo
| |
David T. Metz (18-02-2004)
| Kommentar
Fra : David T. Metz |
Dato : 18-02-04 08:47 |
|
bem wrote:
> Som sælger har du en loyal oplysningspligt vedr. fejl og mangler
Ja.
> Dette forhold må i særlig grad
> gælde ved salg af ejerlejligheder, hvor der jo ikke er noget lovkrav
> om ejerskifteforsikringstilbud og tilstandsrapport.
Jeg kan ikke se det skal være "i særlig grad". Man har loyal
oplysningspligt - det kan vel heller ikke gradbøjes.
David
| |
bem (18-02-2004)
| Kommentar
Fra : bem |
Dato : 18-02-04 09:30 |
|
David T. Metz wrote:
> bem wrote:
>> Som sælger har du en loyal oplysningspligt vedr. fejl og mangler
>
> Ja.
>
>> Dette forhold må i særlig grad
>> gælde ved salg af ejerlejligheder, hvor der jo ikke er noget lovkrav
>> om ejerskifteforsikringstilbud og tilstandsrapport.
>
> Jeg kan ikke se det skal være "i særlig grad". Man har loyal
> oplysningspligt - det kan vel heller ikke gradbøjes.
Mit synspunkt er, at når der er udarbejdet en tilstandsrapport, så bør alle
synlige fejl være fundet og nævnt i tilstandsrapporten. Derfor er der ikke
samme behov for, at sælger oplyser mangler i købsaftalen. Jeg erkender, at
min formulering lod en del tilbage at ønske
/Bo
| |
Peter Lykkegaard (20-02-2004)
| Kommentar
Fra : Peter Lykkegaard |
Dato : 20-02-04 20:29 |
|
"bem" wrote in a message
> Mit synspunkt er, at når der er udarbejdet en tilstandsrapport, så bør
alle
> synlige fejl være fundet og nævnt i tilstandsrapporten. Derfor er der ikke
> samme behov for, at sælger oplyser mangler i købsaftalen. Jeg erkender, at
> min formulering lod en del tilbage at ønske
>
Den holder jo ikke helt
I tilstandsrapporten er der typisk taget en lang række forbehold og der er
mange ting der ikke bliver undersøgt/kan undersøges
Og det skader heller ikke at tingene bliver gentaget flere gange - imho
- Peter
| |
Søren (18-02-2004)
| Kommentar
Fra : Søren |
Dato : 18-02-04 10:39 |
|
Dette forhold må i særlig grad gælde ved salg af ejerlejligheder,
> hvor der jo ikke er noget lovkrav om ejerskifteforsikringstilbud og
> tilstandsrapport.
>
Der er da heller ikke noget lovkrav om ejerskifteforsikringstilbud eller
tilstandsrapport ved huskøb.
De fleste sælgere vælger bare at få det lavet for at slippe for 20 års
neglebidning.
En energimærkning er vist det eneste der er lovkrav på.
En tilstandsrapport har aldrig og skal aldrig opfattes en en garanti for
ejendommens beskaffenhed.
Der er simpelthen for mange tind der ikke er nævnt i tilstandsrapporten til
at den kan bruges til det.
eks.
Den bygningssagkyndige må ikke foretage hvad der vist kaldes konstruktive
indgreb. Altså jage en skruetrækker igennem væggen for at konstaterer råd
eller svamp.
Den bygningssagkyndige fjerner ikke faste tæpper for at se på gulvet
nedenunder.
Den bygningssagkyndige tager ikke hensyn til bygningens lovlighed efter
offentlige forskrifter - så som ulovlige el- eller VVS installationer -
kontrolleres heller ikke, med mindre der er tale om åbenlyse ulovligheder
Man skal betragte den bygningssagkyndige som sælgers mand (det er trods ale
sælger eller sælgers ejendomsmægler der bestiller/bestemmer den
bygningssagkyndige).
/Søren
| |
bem (14-02-2004)
| Kommentar
Fra : bem |
Dato : 14-02-04 11:58 |
|
David T. Metz wrote:
> Har du skrevet under på at mægleren rådede dig til at gennemgå
> boligen med en bygningssagkyndig? Stort set alle mæglere råder til
> det og - og der ville du have opdaget det.
>
> David
Det er vel værre (for sælger) end en skjult fejl. Sælger må have pligt til
loyalt at oplyse om forkert fald, så han kan ikke engang påberåbe sig god
tro. Er du enig i det?
/Bo
| |
David T. Metz (14-02-2004)
| Kommentar
Fra : David T. Metz |
Dato : 14-02-04 18:14 |
|
bem wrote:
> Det er vel værre (for sælger) end en skjult fejl. Sælger må have
> pligt til loyalt at oplyse om forkert fald, så han kan ikke engang
> påberåbe sig god tro. Er du enig i det?
Ved nærmere eftertanke: ja. Faktisk købte min mor engang en lejlighed med
nyrenoveret bad - dvs. der havde ikke boet nogen efter renoveringen. Der var
forkert fald og sælger kom til at hæfte (om han kørte regres på håndværkerne
aner jeg ikke).
David
| |
Lasse Hedegaard (12-02-2004)
| Kommentar
Fra : Lasse Hedegaard |
Dato : 12-02-04 16:06 |
|
Jeg skrev:
>Jeg har netop overtaget min nyerhvervede lejlighed, og har et par
>spørgsmål om skjulte fejl.
Endnu en, som jeg glemte i første /og anden) omgang:
4) Jeg er i tvivl om det kan betegnes som en "fejl", men det er noget
jeg godt kunne finde på at få lavet. Bag et skab (der var skruet fast
i væg og gulv i soveværelset, og derfor stod der, da jeg overtog
lejligheden) er et "hul" i væggen. Et hul forstået på den måde, at det
ser ud til, at der har været en rude ud til badeværelset, som er
blændet af. Det er altså ikke et grimt, tilfældigt hul, men et stort
firkantet "indhug". Kan det kaldes en skjult fejl? Skjult var det jo
(bag skabet), men fejl?
Venligst,
Lasse Hedegaard
--
http://www.simlock.dk/ - k(l)ik forbi...
Venligst,
Lasse Hedegaard
--
http://www.simlock.dk/ - k(l)ik forbi...
| |
Søren (12-02-2004)
| Kommentar
Fra : Søren |
Dato : 12-02-04 16:20 |
|
> 4) Jeg er i tvivl om det kan betegnes som en "fejl", men det er noget
> jeg godt kunne finde på at få lavet. Bag et skab (der var skruet fast
> i væg og gulv i soveværelset, og derfor stod der, da jeg overtog
> lejligheden) er et "hul" i væggen. Et hul forstået på den måde, at det
> ser ud til, at der har været en rude ud til badeværelset, som er
> blændet af. Det er altså ikke et grimt, tilfældigt hul, men et stort
> firkantet "indhug". Kan det kaldes en skjult fejl? Skjult var det jo
> (bag skabet), men fejl?
Du tog et advokatforbehold inden du underskrev købsaftalen ikke ?.
En ordentlig advokat ville forbeholde sig retten til at have x antal dage
efter overtagelse til at se gulv under faste gulvtæpper, og vægge bagved
sådanne skabe.
Var du ikke med sælger rundt i lejligheden ved overdragelse af nøglen ? (der
hvor i også aflæste målere og underskrev 2 kopier af målerpapirerne til
advokaten der skal lave den endelige opgørelse (plejer at være købers
advokat)).
--
Søren
| |
Søren (12-02-2004)
| Kommentar
Fra : Søren |
Dato : 12-02-04 16:24 |
|
> 4) Jeg er i tvivl om det kan betegnes som en "fejl", men det er noget
> jeg godt kunne finde på at få lavet. Bag et skab (der var skruet fast
> i væg og gulv i soveværelset, og derfor stod der, da jeg overtog
> lejligheden) er et "hul" i væggen. Et hul forstået på den måde, at det
> ser ud til, at der har været en rude ud til badeværelset, som er
> blændet af. Det er altså ikke et grimt, tilfældigt hul, men et stort
> firkantet "indhug". Kan det kaldes en skjult fejl? Skjult var det jo
> (bag skabet), men fejl?
Det må du kunne kigge på dine tegninger over lejligheden. Hvis
vinduet/hullet er indtegnet der er det ikke en fejl, eller skjult for den
sags skyld.
At du ikke kan se noget betyder ikke at det er skjult. 
--
Søren
| |
Anette & Søren (12-02-2004)
| Kommentar
Fra : Anette & Søren |
Dato : 12-02-04 18:34 |
|
Der er også noget der heder en bagatelgrænse. Det vil sige at, man skal
finde ud af hvad fejlen vil koste at få lavet. Og så der efter sige, er det
det værd at kæmpe for.
En anden god ting, ved fremtidig handler, er at få inskrevet 14 Dags
reklamasionsret. Så har man noget på skrift.
Søren
"Lasse Hedegaard" <laxxe@nospam.dk> skrev i en meddelelse
news:emnk201lvjaiv67195np3l4cjq8p5oro3k@news.tele.dk...
> Hej!
>
> Jeg har netop overtaget min nyerhvervede lejlighed, og har et par
> spørgsmål om skjulte fejl.
>
> 1) Der kommer noget rødt stads ud af radiatoren. Det går så langsomt,
> at jeg ingen chance ville have for at se det da jeg har besøgt
> lejligheden. Er det en skjult fejl - skal sælger betale?
>
> 2) Der er hul i loftet. På billederne fra ejendomsmægleren ser det ud
> til, at der har hængt en lampe på det pågældende sted, og det er
> sikkert da denne lampe er blevet pillet ned hullet er kommet. Det
> ligner mest et hul man ville kunne lave med enden af et kosteskaft. Er
> det en skjult fejl - skal sælger betale?
>
> Hvis det er skjulte fejl, hvordan forholder jeg mig så - hvad skal jeg
> helt konkret gøre?
>
> X-post: dk.bolig, dk.videnskab.jura
>
> Venligst,
> Lasse Hedegaard
>
> --
> http://www.simlock.dk/ - k(l)ik forbi...
>
| |
Max (16-02-2004)
| Kommentar
Fra : Max |
Dato : 16-02-04 16:27 |
|
> Der er også noget der heder en bagatelgrænse. Det vil sige at, man skal
> finde ud af hvad fejlen vil koste at få lavet. Og så der efter sige, er
det
> det værd at kæmpe for.
Enig.
Dertil har jeg fulgt stille med og det virker lidt som om du bare vil finde
noget?
> En anden god ting, ved fremtidig handler, er at få inskrevet 14 Dags
> reklamasionsret. Så har man noget på skrift.
Yes.
/M
| |
Rasmus (16-02-2004)
| Kommentar
Fra : Rasmus |
Dato : 16-02-04 16:27 |
|
"Lasse Hedegaard" <laxxe@nospam.dk> wrote in message
news:emnk201lvjaiv67195np3l4cjq8p5oro3k@news.tele.dk...
> Hej!
>
> Jeg har netop overtaget min nyerhvervede lejlighed, og har et par
> spørgsmål om skjulte fejl.
>
> 1) Der kommer noget rødt stads ud af radiatoren. Det går så langsomt,
> at jeg ingen chance ville have for at se det da jeg har besøgt
> lejligheden. Er det en skjult fejl - skal sælger betale?
Hvor fra radiatoren kommer det røde stads ud?....det er ikke fra
fordampningsmåleren?
> 2) Der er hul i loftet. På billederne fra ejendomsmægleren ser det ud
> til, at der har hængt en lampe på det pågældende sted, og det er
> sikkert da denne lampe er blevet pillet ned hullet er kommet. Det
> ligner mest et hul man ville kunne lave med enden af et kosteskaft. Er
> det en skjult fejl - skal sælger betale?
Hvis fejlen har været synlig så er det næppe en skjult fejl...., ligesom en
ridse i en skabslåge eller lign.
Hvis fejlen er opstået under flytningen, altså efter du har besigtiget
lejligheden tror jeg du med rette kan kræve at sælger udbedrer fejlen på
loften.
mvh
Rasmus
| |
Søren (17-02-2004)
| Kommentar
Fra : Søren |
Dato : 17-02-04 10:01 |
|
> Hvis fejlen er opstået under flytningen, altså efter du har besigtiget
> lejligheden tror jeg du med rette kan kræve at sælger udbedrer fejlen på
> loften.
Når du skriver under fltyning, tænker du så på sælgers eller købers.
Hvis du tænker på sælgers flytning vil jeg mene at det er rigtigt, men hvis
du tænker på købers flytning vil jeg mene at det er forkert.
/Søren
| |
|
|