---

Hej Alle
Jeg er havnet i en situation hvor køber har gjort et par indsigelser
vedrørende nogle mangler som køber mener der er ved den andelslejlighed hun
har købt af os.
Jeg er ikke enig med køberen i hendes krav og har meddelt dette til
administratoren og begrundet dette.
Administratoren er ansat i en advokatvirksomhed men er hverken jurist eller
advokat. Det er en længere historie som er alt for omfattende og gengive
her, men det korte og det lange er, at det 3 uger siden at vi sendte det
sidste brev til administratoren som kvitterede med et brev som meddelte at
hendes chef som er advokat var taget på ferie og først kom tilbage d 5
december. Vi havde stilet brevet direkte til advokaten af flere grunde.
Blandt andet fordi at adminstratoren er kendt i foreningen for at lave mange
fejl.
Nå men til spørgsmålene.
Kan en administrator tilbageholde et restbeløb, i dette tilfælde 10000kr på
ubestemt tid?
Kan en administrator bestemme at beløbet først kommer til udbetaling når der
er opnået enighed mellem sælger og køber, hvilket er utopi at tro der vil
ske i dette tilfælde.?
Kan en adminstrator have magt til at beslutte hvad der er fejl og mangler i
forbindelse med salg af andelsbolig når det i vedtægterne fremgår at det er
bestyrelsen der fastsætter prisen med fradrag for fejl og mangler?
Er jeg nød til at sagsøge adminstrator for at få udbetalt det tilbageholdte
beløb?
mvh Johnny

---

Rikke og Johnny wrote:

> Kan en administrator tilbageholde et restbeløb, i dette tilfælde
> 10000kr på ubestemt tid?

Nej.

> Kan en administrator bestemme at beløbet først kommer til udbetaling
> når der er opnået enighed mellem sælger og køber, hvilket er utopi at
> tro der vil ske i dette tilfælde.?

I praksis ja. Vedtægterne regulerer formentligt hvordan en strid afgøres
(ofte ved at der i fællesskab udpeges en uvildig vurderingsmand).

> Kan en adminstrator have magt til at beslutte hvad der er fejl og
> mangler i forbindelse med salg af andelsbolig når det i vedtægterne
> fremgår at det er bestyrelsen der fastsætter prisen med fradrag for
> fejl og mangler?

Nej, men muligvis kan bestyrelsen - det er nemlig dem der skal godkende
prisen.

> Er jeg nød til at sagsøge adminstrator for at få udbetalt det
> tilbageholdte beløb?

Nej, det kan aldrig blive administrator - det er foreningen der har dine
penge.

David

---

Hej igen
Tak for svaret David.
Det er en tung sag, da bestyrelsen fralægger sig alt ansvar i forbindelse
med salget. Dette slipper de dog ikke uden om da foreningens vedtægter er
helt klare på området og bestyrelsen har underskrevet kontrakten og godkendt
prisen og endvidere ikke fundet det nødvendigt at fratrække beløb for fejl
og mangler.
Jeg ved bare ikke hvordan sagen skal gribes an. Måske en advokat?
mvh Johnny

---

Lige en kommentar til

Der er ikke noget sted i foreningens vedtægter skrevet og beskrevet at brug
af en uvildig skønsmand i forbindelse med købers indsigelser er
fremgangsmåden.
Derimod er der beskrevet at hvis bestyrelsen og sælger ikke kan blive enig
om prisen indkaldes en uvildig skønsmand. Således kan man åbenbart risikere
at skulle have lejligheden gennemgået 2 gange af en skønsmand eller hvad?.
1. gang når bestyrelsen og sælger ikke kan blive enige.
2. gang når sælger og køber ikke kan bliver enige.

Jeg synes at jeg som sælger står ufatteligt dårligt og har godt nok fået
betænkeligheder angående hvis jeg en dag skal sælge vores nye andelsbolig,
som er i samme forening.
Det er også derfor at jeg gør så meget ud af denne sag, netop for at sikre
mig selv og kommende fraflyttere mod bestyrelsens inkompetence

mvh Johnny


og Johnny" <Rix@post.tdcadsl.dk> skrev i en meddelelse
news:3fcf8088$0$95059$edfadb0f@dread11.news.tele.dk...
> Hej igen
> Tak for svaret David.
> Det er en tung sag, da bestyrelsen fralægger sig alt ansvar i forbindelse
> med salget. Dette slipper de dog ikke uden om da foreningens vedtægter er
> helt klare på området og bestyrelsen har underskrevet kontrakten og
godkendt
> prisen og endvidere ikke fundet det nødvendigt at fratrække beløb for fejl
> og mangler.
> Jeg ved bare ikke hvordan sagen skal gribes an. Måske en advokat?
> mvh Johnny
>
>

---

Rikke og Johnny wrote:
> Lige en kommentar til
>
> Der er ikke noget sted i foreningens vedtægter skrevet og beskrevet
> at brug af en uvildig skønsmand i forbindelse med købers indsigelser
> er fremgangsmåden.
> Derimod er der beskrevet at hvis bestyrelsen og sælger ikke kan blive
> enig om prisen indkaldes en uvildig skønsmand. Således kan man
> åbenbart risikere at skulle have lejligheden gennemgået 2 gange af en
> skønsmand eller hvad?.

Det er samme situation, idet du på nuværende tidspunkt ikke har noget med
køber at gøre - prisen forhandles kun mellem dig og foreningen - ikke mellem
dig og køber.

Proceduren plejer nogenlunde at være:

1. Foreningen tilbageholder et beløb til sikring af evt. fordringer
2. Køber klager over fejl og mangler - til foreningen, det vil i praksis
sige administrator eller bestyrelsen - det er bestyrelsens ansvarsområde,
men de kan lade en administrator tage sig af det. Bestyrelsen kan ikke
fralægge sig sit ansvar - det er givet i loven (idet den siger de skal
godkende prisen).
3. Foreningen forelægger sælger kravet
4. Hvis sælger er uenig - så kommer det an på hvad det drejer sig om.
4a. er der tale om "simple objektive" mangler som fx at der direkte mangler
noget, så kan bestyrelsen fastsætte et rimeligt beløb til at dække manglen
4b er det ikke så objektivt og simpelt, så er der i praksis nok ikke en vej
uden om enten et uvildigt syn eller et forlig.

Skal jeg forstå det sådan at den allerede én gang (forud for salget) er
synet af en uvildig? I givet fald kan et ansvar måske gøres gældende, hvis
manglen ikke var "skjult" (dvs. ikke umiddelbart synlig).

Hvis der er tale om mangler som der ikke kan opnås enighed om, så tænk jer
om. Måske vil synet være dyrere end hvis I fx kan opnå at slå halv skade med
køber el.lign.

Hvad er det konkret det drejer sig om og hvor mange penge vil det angiveligt
koste at udbedre?

> 1. gang når bestyrelsen og sælger ikke kan blive enige.
> 2. gang når sælger og køber ikke kan bliver enige.

Som svaret ovenfor: Det er bestyrelsen du er uenig med - køber er dig
uvedkommende nu.

> Jeg synes at jeg som sælger står ufatteligt dårligt og har godt nok
> fået betænkeligheder angående hvis jeg en dag skal sælge vores nye
> andelsbolig, som er i samme forening.

Du står rimeligt. Ved syn i tilfælde af strid er det som regel sådan at
synsmanden beslutter hvem der skal betale for synet ud fra hvem der får ret.
Dvs. hvis du er helt sikker i din sag, så kræv et uvildigt syn, da det
formodentlig vil koste dig intet eller meget lidt.

> Det er en tung sag, da bestyrelsen fralægger sig alt ansvar i
> forbindelse med salget.

Det kan de som sagt ikke.

> Dette slipper de dog ikke uden om da
> foreningens vedtægter er helt klare på området og bestyrelsen har
> underskrevet kontrakten og godkendt prisen og endvidere ikke fundet
> det nødvendigt at fratrække beløb for fejl og mangler.

Vel, hvordan blev lejligheden synet inden salget? Konstaterede man dengang
nogle småfejl som man ikke anså for at skulle fradrages og er det de samme
fejl køber nu klager over eller hvordan?

> Jeg ved bare ikke hvordan sagen skal gribes an. Måske en advokat?

Måske, men vent nu på at du hører fra ham der kommer hjem fra ferie. Tænk på
at advokater heller ikke er gratis og måske kan en anden løsning være
billigere for dig.

David

---

Hej igen
Ok, så har jeg forstået at det er en sag mellem foreningen og mig. Der har
ikke været uenighed om prisen på lejligheden før at køber gør indsigelser.
Bestyrelsen har ikke synet lejligheden og har ubeset accepteret prisen på
lejligheden, som i øvrigt er solgt til beløbet der svarer til den rene
andelsværdi.
I foreningen vedtægter står der at det først er i forbindelse med uenighed
omkring prisen på lejligheden at en skønsmand indkaldes. Der har ikke været
uenighed om prisen og de har ved deres underskrift på kontrakten
dokumenteret at der ikke har været belæg for at fratrække et beløb i prisen
for fejl og mangler.
Kan en bestyrelse først underskrive en kontrakt hvor i de accepterer en
salgspris og derefter ændre mening og kræve prisen sat ned. En kontrakt er
en skriftlig og bindende aftale. Jeg mener at de har forpasset muligheden i
det øjeblik de ikke benytter sig af deres mulighed for at syne lejligheden.

Nå men indsigelserne er følgende

Der er klaget over en håndvask som har et par revner. Dette er repareret
således at håndvasken er fuld fuktionsdygtig. Det er et rent kosmetisk
problem.

Der er klaget over dårligt skyl i toilettet, hvad dette så end betyder.
Efter min bedste overbevisning skyller toilettet udemærket og alderen taget
i betragning, hvad man kan kalde aldersvarende og typetypisk.

Der er klaget over et gulv der giver lidt efter på et par planker i
køkkenet. Blødheden er opstået efter en radiator som sprang læk og der kom
vand på gulvet, altså en vandskade. Vi informerede da Bestyrelsen om sagen
og foreningen betalte en ny radiator + opsætning af denne. Angående gulvet
hørte vi aldrig mere og administrator og bestyrelsen har åbenbart "glemt"
eller "overhørt" vores spørgsmål om hvem der skulle betale reparationen af
gulvet.

Vi har meddelt administrator at da håndvasken er fuld funktionsdygtig kan vi
ikke acceptere kravet.

Vi har meddelt administrator at da toilettet er i samme stand som da vi
overtog lejligheden og er i aldersvarende stand og i typetypisk stand kan vi
heller ikke acceptere dette krav.

Til sidst har vi meddelt administrator at det er administrator der ikke har
sørget for at få den forsikringsmæssige side af sagen med gulvet bragt i
orden og derfor er det os uvedkommende.



Ja det er korrekt at jeg skal overveje om det er pengene og umagen værd. For
at være helt ærlig, så tror jeg det heller ikke, men der er jo ikke stillet
noget økonomisk krav så jeg aner simpelthen ikke hvad køber har forestillet
sig det her skal koste. Kan jeg f.eks kræve at det er den billigste
håndvask på markedet hun skal have. Kan jeg nøjes med at betale en flaske
kalkfjerner til toilettet, som jeg i øvrigt mener må være køber selv skal
betale.
Gulvet er en sag mellem foreningen og foreningens forsikringsselskab. Det
kan i hvert tilfælde ikke være vores problem at bestyrelsen og
administratoren ikke får ordnet det de er valgt til og betalt for.

Tak for svarene

)) Johnny


"David T. Metz" <dtm.ioa@cbs.dk.invalid> skrev i en meddelelse
news:3fcfbc57$0$30069$edfadb0f@dtext01.news.tele.dk...
> Rikke og Johnny wrote:
> > Lige en kommentar til
> >
> > Der er ikke noget sted i foreningens vedtægter skrevet og beskrevet
> > at brug af en uvildig skønsmand i forbindelse med købers indsigelser
> > er fremgangsmåden.
> > Derimod er der beskrevet at hvis bestyrelsen og sælger ikke kan blive
> > enig om prisen indkaldes en uvildig skønsmand. Således kan man
> > åbenbart risikere at skulle have lejligheden gennemgået 2 gange af en
> > skønsmand eller hvad?.
>
> Det er samme situation, idet du på nuværende tidspunkt ikke har noget med
> køber at gøre - prisen forhandles kun mellem dig og foreningen - ikke
mellem
> dig og køber.
>
> Proceduren plejer nogenlunde at være:
>
> 1. Foreningen tilbageholder et beløb til sikring af evt. fordringer
> 2. Køber klager over fejl og mangler - til foreningen, det vil i praksis
> sige administrator eller bestyrelsen - det er bestyrelsens ansvarsområde,
> men de kan lade en administrator tage sig af det. Bestyrelsen kan ikke
> fralægge sig sit ansvar - det er givet i loven (idet den siger de skal
> godkende prisen).
> 3. Foreningen forelægger sælger kravet
> 4. Hvis sælger er uenig - så kommer det an på hvad det drejer sig om.
> 4a. er der tale om "simple objektive" mangler som fx at der direkte
mangler
> noget, så kan bestyrelsen fastsætte et rimeligt beløb til at dække manglen
> 4b er det ikke så objektivt og simpelt, så er der i praksis nok ikke en
vej
> uden om enten et uvildigt syn eller et forlig.
>
> Skal jeg forstå det sådan at den allerede én gang (forud for salget) er
> synet af en uvildig? I givet fald kan et ansvar måske gøres gældende, hvis
> manglen ikke var "skjult" (dvs. ikke umiddelbart synlig).
>
> Hvis der er tale om mangler som der ikke kan opnås enighed om, så tænk jer
> om. Måske vil synet være dyrere end hvis I fx kan opnå at slå halv skade
med
> køber el.lign.
>
> Hvad er det konkret det drejer sig om og hvor mange penge vil det
angiveligt
> koste at udbedre?
>
> > 1. gang når bestyrelsen og sælger ikke kan blive enige.
> > 2. gang når sælger og køber ikke kan bliver enige.
>
> Som svaret ovenfor: Det er bestyrelsen du er uenig med - køber er dig
> uvedkommende nu.
>
> > Jeg synes at jeg som sælger står ufatteligt dårligt og har godt nok
> > fået betænkeligheder angående hvis jeg en dag skal sælge vores nye
> > andelsbolig, som er i samme forening.
>
> Du står rimeligt. Ved syn i tilfælde af strid er det som regel sådan at
> synsmanden beslutter hvem der skal betale for synet ud fra hvem der får
ret.
> Dvs. hvis du er helt sikker i din sag, så kræv et uvildigt syn, da det
> formodentlig vil koste dig intet eller meget lidt.
>
> > Det er en tung sag, da bestyrelsen fralægger sig alt ansvar i
> > forbindelse med salget.
>
> Det kan de som sagt ikke.
>
> > Dette slipper de dog ikke uden om da
> > foreningens vedtægter er helt klare på området og bestyrelsen har
> > underskrevet kontrakten og godkendt prisen og endvidere ikke fundet
> > det nødvendigt at fratrække beløb for fejl og mangler.
>
> Vel, hvordan blev lejligheden synet inden salget? Konstaterede man dengang
> nogle småfejl som man ikke anså for at skulle fradrages og er det de samme
> fejl køber nu klager over eller hvordan?
>
> > Jeg ved bare ikke hvordan sagen skal gribes an. Måske en advokat?
>
> Måske, men vent nu på at du hører fra ham der kommer hjem fra ferie. Tænk
på
> at advokater heller ikke er gratis og måske kan en anden løsning være
> billigere for dig.
>
> David
>
>

---

Rikke og Johnny wrote:
> Der har ikke været uenighed om prisen på lejligheden før at køber gør
> indsigelser. Bestyrelsen har ikke synet lejligheden og har ubeset
> accepteret prisen på lejligheden, som i øvrigt er solgt til beløbet
> der svarer til den rene andelsværdi.

Hm. Dårlig praksis. Nu genkender jeg sagen - jeg har vist svaret før på
noget af det - jeg troede først du var en ny spørger.

> I foreningen vedtægter står der at det først er i forbindelse med
> uenighed omkring prisen på lejligheden at en skønsmand indkaldes. Der
> har ikke været uenighed om prisen og de har ved deres underskrift på
> kontrakten dokumenteret at der ikke har været belæg for at fratrække
> et beløb i prisen for fejl og mangler.
> Kan en bestyrelse først underskrive en kontrakt hvor i de accepterer
> en salgspris og derefter ændre mening og kræve prisen sat ned.

Kort svar: ja, hvis der er fx skjulte fejl.

> En
> kontrakt er en skriftlig og bindende aftale. Jeg mener at de har
> forpasset muligheden i det øjeblik de ikke benytter sig af deres
> mulighed for at syne lejligheden.

Min *holdning* er også at det er for sløvt, men jeg er ikke sikker på de
formelt forpasser muligheden for at kræve nedsættelse som følge af mangler.

> Nå men indsigelserne er følgende

> Der er klaget over et gulv der giver lidt efter på et par planker i
> køkkenet. Blødheden er opstået efter en radiator som sprang læk og
> der kom vand på gulvet, altså en vandskade. Vi informerede da
> Bestyrelsen om sagen og foreningen betalte en ny radiator +
> opsætning af denne. Angående gulvet hørte vi aldrig mere og
> administrator og bestyrelsen har åbenbart "glemt" eller "overhørt"
> vores spørgsmål om hvem der skulle betale reparationen af gulvet.

Ok, det var en ny oplysning. Hvis vedligeholdelsen af radiatoren påhviler
foreningen og lækken ikke kan siges at skyldes manglende omhu fra din side
(fx. at holde øje med begyndende tæring) så er følgeskaden foreningens
problem - det skal du ikke betale en øre for.

De andre ting (vask/toilet) er skønssager, som er svære at bedømme.

> Vi har meddelt administrator at da håndvasken er fuld funktionsdygtig
> kan vi ikke acceptere kravet.
>
> Vi har meddelt administrator at da toilettet er i samme stand som da
> vi overtog lejligheden og er i aldersvarende stand og i typetypisk
> stand kan vi heller ikke acceptere dette krav.

Klart nok.

> Til sidst har vi meddelt administrator at det er administrator der
> ikke har sørget for at få den forsikringsmæssige side af sagen med
> gulvet bragt i orden og derfor er det os uvedkommende.

Fint. (Formelt er det så også bestyrelsen der hænger på den, da det i sidste
ende er deres ansvar).

> Ja det er korrekt at jeg skal overveje om det er pengene og umagen
> værd. For at være helt ærlig, så tror jeg det heller ikke, men der er
> jo ikke stillet noget økonomisk krav så jeg aner simpelthen ikke hvad
> køber har forestillet sig det her skal koste. Kan jeg f.eks kræve at
> det er den billigste håndvask på markedet hun skal have.

Den skal være "tilsvarende", dvs. man skal også tage hensyn til alderen.

> Kan jeg
> nøjes med at betale en flaske kalkfjerner til toilettet, som jeg i
> øvrigt mener må være køber selv skal betale.

Du kunne jo foreslå selv at "udbedre manglen".

David

---

Hej David
Tak for alle dine svar og at du har taget dig tid til det.Det har været en
stor hjælp og det er jeg meget glad for
De har været meget oplysende og objektive.
Ja jeg har skrevet en tråd før, men der er simpelthen ikke sket noget som
helst siden da og de har jo stadig vores kroner.
Håber der snart sker noget så sagen kan afsluttes.
De sidste oplysninger. Håndvasken er 50 år gammel og har siddet hvor den
sidder siden huset blev opført. Den må vel være stort set værdiløs uanset
revne eller ej, men funktionsdygtig og grim og i samme tilstand som da vi
overtog den.
Toilettet bliver skiftet til sommer på foreningens regning, da alle
toiletter skal skiftes til vandsparetoiletter.
Købers krav er komplet uforståeligt da hun er vidende om dette. Især da
hendes nuværende toilet er i den tidligere beskrevne stand. Personligt tror
jeg at hun forsøger at score den differens som andelshavere der selv har
bekostet udskiftning af toiletter til vandsparetoiletter får udbetalt af
foreningen, nemlig 3500kr + at vi skal betale hendes nye toilet.

Nu har køber boet i lejligheden i 5-6 uger. Jeg synes egentligt at sætte en
skønsmand på sagen så sent i forløber er jo helt hen i vejret. Køber har jo
haft alle muligheder for at forværre tingenes tilstand i de 5-6 uger hvilket
jo er komplet umuligt for mig at dukumentere over for en skønsmand. I øvrigt
vil jeg da forsøge, hvis adminstrator foreslår en skønsmand, at gøre
gældende at i henhold til foreningens vedtægter er dette ikke muligt da der
var enighed mellem betyrelsen og sælger om prisen og at der ikke var mangler
der berettigede til fradrag i prisen hvilket bestyrelsen ved sin underskrift
på kontrakten har bekræftet.

Endnu en gang tak for svarene.
mvh Johnny



"David T. Metz" <dtm.ioa@cbs.dk.invalid> skrev i en meddelelse
news:3fd0505a$0$30063$edfadb0f@dtext01.news.tele.dk...
> Rikke og Johnny wrote:
> > Der har ikke været uenighed om prisen på lejligheden før at køber gør
> > indsigelser. Bestyrelsen har ikke synet lejligheden og har ubeset
> > accepteret prisen på lejligheden, som i øvrigt er solgt til beløbet
> > der svarer til den rene andelsværdi.
>
> Hm. Dårlig praksis. Nu genkender jeg sagen - jeg har vist svaret før på
> noget af det - jeg troede først du var en ny spørger.
>
> > I foreningen vedtægter står der at det først er i forbindelse med
> > uenighed omkring prisen på lejligheden at en skønsmand indkaldes. Der
> > har ikke været uenighed om prisen og de har ved deres underskrift på
> > kontrakten dokumenteret at der ikke har været belæg for at fratrække
> > et beløb i prisen for fejl og mangler.
> > Kan en bestyrelse først underskrive en kontrakt hvor i de accepterer
> > en salgspris og derefter ændre mening og kræve prisen sat ned.
>
> Kort svar: ja, hvis der er fx skjulte fejl.
>
> > En
> > kontrakt er en skriftlig og bindende aftale. Jeg mener at de har
> > forpasset muligheden i det øjeblik de ikke benytter sig af deres
> > mulighed for at syne lejligheden.
>
> Min *holdning* er også at det er for sløvt, men jeg er ikke sikker på de
> formelt forpasser muligheden for at kræve nedsættelse som følge af
mangler.
>
> > Nå men indsigelserne er følgende
>
> > Der er klaget over et gulv der giver lidt efter på et par planker i
> > køkkenet. Blødheden er opstået efter en radiator som sprang læk og
> > der kom vand på gulvet, altså en vandskade. Vi informerede da
> > Bestyrelsen om sagen og foreningen betalte en ny radiator +
> > opsætning af denne. Angående gulvet hørte vi aldrig mere og
> > administrator og bestyrelsen har åbenbart "glemt" eller "overhørt"
> > vores spørgsmål om hvem der skulle betale reparationen af gulvet.
>
> Ok, det var en ny oplysning. Hvis vedligeholdelsen af radiatoren påhviler
> foreningen og lækken ikke kan siges at skyldes manglende omhu fra din side
> (fx. at holde øje med begyndende tæring) så er følgeskaden foreningens
> problem - det skal du ikke betale en øre for.
>
> De andre ting (vask/toilet) er skønssager, som er svære at bedømme.
>
> > Vi har meddelt administrator at da håndvasken er fuld funktionsdygtig
> > kan vi ikke acceptere kravet.
> >
> > Vi har meddelt administrator at da toilettet er i samme stand som da
> > vi overtog lejligheden og er i aldersvarende stand og i typetypisk
> > stand kan vi heller ikke acceptere dette krav.
>
> Klart nok.
>
> > Til sidst har vi meddelt administrator at det er administrator der
> > ikke har sørget for at få den forsikringsmæssige side af sagen med
> > gulvet bragt i orden og derfor er det os uvedkommende.
>
> Fint. (Formelt er det så også bestyrelsen der hænger på den, da det i
sidste
> ende er deres ansvar).
>
> > Ja det er korrekt at jeg skal overveje om det er pengene og umagen
> > værd. For at være helt ærlig, så tror jeg det heller ikke, men der er
> > jo ikke stillet noget økonomisk krav så jeg aner simpelthen ikke hvad
> > køber har forestillet sig det her skal koste. Kan jeg f.eks kræve at
> > det er den billigste håndvask på markedet hun skal have.
>
> Den skal være "tilsvarende", dvs. man skal også tage hensyn til alderen.
>
> > Kan jeg
> > nøjes med at betale en flaske kalkfjerner til toilettet, som jeg i
> > øvrigt mener må være køber selv skal betale.
>
> Du kunne jo foreslå selv at "udbedre manglen".
>
> David
>
>