|
|
 | Uopsigelighed/opsigelse inden for 12 mdr~
Fra :  jespersahner | Vist : 1216 gange
100 point
Dato : 06-05-04 19:09 |
|
Jeg skriver på vegne af en veninde, som har kig på nogle erhvervslokaler, hvor der i kontrakten er en opsigelighed fra udlejers side på 12 mdr. Ved overtagelse af lokalerne skal desuden betales afståelse på ca. 200.000 kr.
Med en afståelse på ca. 200.000 kr. og mulighed for opsigelse over 12 mdr. risikerer min veninde jo, som jeg umiddelbart ser det, at tabe en masse penge, hvis hun - i værste fald - betaler afståelse, husleje forud og desuden indretningsudgifter, for derefter at blive sagt op med 12 mdr.'s varsel.
Mit spm. er, om udlejer "uden grund" kan opsige lejemålet inden for 12 mdr. (f.eks. i forbindelse med salg af ejendommen), eller om der skal angives en nærmere grund til opsigelsen (f.eks. misligholdelse af kontrakten)? Hvad siger (erhvers-)lejeloven her? Er der nogen beskyttelse af lejer, eller kan udlejer blot opsige kontakten med de nævnte 12 mdr.?
| |
 | Kommentar
Fra : ans  |
Dato : 06-05-04 19:46 |
| | |
|
Som jeg læser det, skal der væsentlige grunde til, for at udlejer kan opsige lejemålet. Men hvordan harmonerer dette med formuleringen omkring 12 mdr.'s opsigelse fra udlejers side i kontrakten?
| |
| Kommentar
Fra : RyeJensen |
Dato : 06-05-04 19:57 |
|
Udpenslet kan det siges sådan her:
Udlejer kan opsige et erhvervslejemål på følgende tidspunkter:
1: udlejer påtænker selv at bruge lejemålet (det må ikke være samme erhverv), jf. § 61, stk. 2, nr. 1.
2: udlejer kan dokumentere, at det er nødvendigt at fraflytte lejemålet ifm. en ombygning eller nedrivning af bygningen (han skal samtidig tilbyde nye lokaler), jf. § 61, stk. 2, nr. 2
3: lejer ikke har overholdt god skik og orden, jf. § 61, stk. 2, nr. 3
4: når der er vægtige grunde for at opsige (Karnov giver desværre ingen gode eksempler), jf. § 61, stk. 2, nr. 4
5: hvis der i forbindelse med forhandling af nye vilkår ikke kan opnås en løsning, jf. § 14.
Ovenstående er under forudsætning af at der ikke er tale om en forretning i en forlystelsespark eller lignende. Jeg forstår dit spørgsmål som om at der er et opsigelsesvarsel på 12 måneder ikke uopsigelighed i 12 måneder. Er det sidste tilfældet, kan der i den uopsigelikge periode kun opsiges efter ovenstående punkt 3.
Jensen
| |
| Kommentar
Fra : RyeJensen |
Dato : 06-05-04 20:04 |
|
Hmmm, jeg kom alt for sent.
Det er klart, at de 12 måneders opsigelse stiller udlejer væsentligt ringere end efter loven, men det kan din veninde jo bare være glad for. Så vidt jeg ved, er det ikke unormalt at have så langt et opsigelsesvarsel, da det giver lejeren mere stabilitet.
Jensen
| |
|
Jeg er lidt forvirret her. Det er korrekt, at der et opsigelsesvarsel på 12 mdr.
Pkt. 1 virker umiddelbart meget bred i sin formulering, eller tager jeg fejl? Med et opsigelsesvarsel på 12 mdr. for udlejer er lejer vel temmelig ringe stillet, idet udlejer så vel kan anvende pkt. 1 og dermed komme af med udlejer i løbet af 12 mdr.? Hvis dette er tilfældet, hvordan sikrer lejer sig så sin afståelse, udgifter til indretning, goodwill osv.?
Er der noget jeg helt misforstår?
| |
| Kommentar
Fra : RyeJensen |
Dato : 06-05-04 21:54 |
|
Jeg har ikke så meget forstand på afståelsesret. Normalt er det en ret en lejer har til at lade en anden indtræde i lejemålet i stedet for ham, men jeg forstår umiddlebart ikke hvorfor det er noget i skal betale til. Du kan læse om det i § 55.
Hvad angår goodwill, indretning m.v. fremgår det af § 66, at udlejer skal betale erstatning for en masse forskellige ting, hvis han vil opsige jer. Jeg vil ikke remse det hele op her, da det fremgår rimeligt klart af bestemmelsen. Ellers må du lige vende tilbage.
Jensen
| |
|
Mht. afståelsen tænker jeg ikke på afståelsesretten over for anden lejer men den afståelse, man som ny lejer betaler ved overtagelse (typisk er der jo ved overtagelse af erhverslokaler tilknyttet en afståelse, som betales som et engangsbeløb i tillæg til huslejen).
Mit spm. i den forbindelse er, om denne betalte afståelse vil indgå som en del af udlejers erstatningspligt i tilfælde af, at udlejer gøres erstatningspligtig over for lejer - eller om udlejer alene kan gøres erstatningspligtig for indretning, goodwill osv. (§66). Sagen er selvfølgelig, at afståelsen er en væsentlig udgift i forbindelse med overtagelse af lejemålet, men som jeg læser §66 er "afståelse" ikke eksplicit nævnt, og så påhvilker risikoen måske udlejer vedr. denne post?
| |
|
UPS..til sidst menes selvfølgelig: ..og så påhviler risikoen måske lejer..
| |
| Accepteret svar
Fra : RyeJensen | 
Modtaget 100 point
Dato : 07-05-04 08:06 |
|
OK, nu har jeg skimmet et par artikler, og måske blevet lidt klogere.
Så vidt jeg har kunne læse mig til, betales der afsåtelse i 3 tilfælde. (a) Når man samtidig med lejekontrakten overtager udlejersvirksomhed (inkluderer goodwill varelagre etc.). (b) Når en anden lejer afstår sin forretning til den nye lejer, og denne nye lejer indtræder i lejeforholdet. (c) Når der er givet lejeren afståelsesret.
I alle tre situationer er beløbet et vederlag for en vare/fordel, og pengene kommer ikke umiddelbart tilbage. Jeg kan ikke umiddelbart se hvilken situation der rammer din veninde.
Det er måske nok en god idé at få en advokat til at kigge på kontrakten, da 200K er rimelig mange penge at miste, hvis man er en lille erhvervsdrivende
| |
|
Jeg takker for dine svar på mine spm.!
| |
|
Tak for svaret RyeJensen.
| |
 | Du har følgende muligheder | |
|
Eftersom du ikke er logget ind i systemet, kan du ikke skrive et indlæg til dette spørgsmål.
Hvis du ikke allerede er registreret, kan du gratis blive medlem, ved at trykke på "Bliv medlem" ude i menuen.
| |
|
|